Geldblog: Zwei Laufzeiten, zwei Zinssätze – Sollen wir unsere Hypothek splitten?
Geldexperte Martin Spieler nennt die Vor- und Nachteile einer Aufteilung der Hypothekarschuld.
Weniger Risiko, weniger Spielraum: Wer seine Hypothek splittet, erhöht seine Abhängigkeit von nur einem Anbieter.
Illustration: Chistina Baeriswyl
Wir kaufen eine Immobilie und die Eigentumsübertragung findet in einem Jahr statt. Bei der BVK konnten wir bereits den Hypothekarzins mit einem Terminzuschlag fixieren, wobei wir nun für eine 10-jährige Hypothek einen Zinssatz von 2,24 Prozent haben. Damit wir ein Budget aufstellen können, haben wir uns für eine Festhypothek entschieden. Wir überlegen, ob wir für die 720'000 Franken eine 10-jährige Hypothek abschliessen oder die Hypothek aufteilen und die Hälfte davon mit einer Laufzeit von 9 Jahren abschliessen sollen. Ein Argument hierfür wäre, dass wir nicht die gesamte Hypothek zum gleichen Zeitpunkt neu verzinsen müssen. Was spricht für und gegen ein Hypothekensplitting? Leserfrage von C.F.
Zur Frage, ob man seine Hypotheken splitten soll oder nicht, gibt es in der Finanzwelt kontroverse Antworten. Man kann nach unterschiedlichen Arten von Hypotheken – etwa Saron- und Festhypothek und nach verschiedenen Laufzeiten bei Festhypotheken splitten.
Ein grosser Pluspunkt eines Hypothekensplittings ist das Zinsrisiko: Wenn man alles auf eine Karte und Laufzeit einer Festhypothek setzt, läuft man Gefahr, dass man vielleicht später die gesamte Hypothek zu einem denkbar schlechten Zeitpunkt erneuern muss. Wenn man die Laufzeiten staffelt, kann man zu unterschiedlichen Zeitpunkten seine Hypothekentranchen erneuern und im positiven Fall Zinskosten einsparen. Man senkt das Risiko, dass man die gesamte Schuld zu unvorteilhaften Konditionen erneuern muss.
Selbst für Fachleute sind Zinsprognosen sehr schwierig und je länger der Prognosezeitraum dauert, desto häufiger sind Prognosen selbst von Experten falsch. Dies würde allenfalls für ein Splitting auf verschiedene Arten von Hypotheken sprechen: Dass man einen Teil als Geldmarkthypothek nutzt und den Rest als Festhypothek. Dies kommt bei Ihnen aber nicht infrage, da Sie sich für eine Festhypothek entschieden haben.
Aufgrund des Splittings wird ein Wechsel des Anbieters kompliziert.
Eine schlechte Idee finde ich es, wenn Sie Ihre Hypothek zwar splitten, aber die Laufzeiten so eng nebeneinander festlegen. Ein Splitting mit einem Unterschied der Laufzeiten von nur einem Jahr – in Ihrem Fall von 10 und 9 Jahren – bringt unter dem Aspekt der Diversifikation wenig. Wenn man sich für ein Splitting entscheidet, sollte man meines Erachtens grössere Unterschiede bei den Laufzeiten wählen – sinnvollerweise fünf Jahre, da Sie dann davon ausgehen können, dass sich in diesen Zeiträumen die Zinssituation anders präsentiert.
Unabhängig von der Frage der Laufzeiten hat das Splitting der Hypothek aus meiner Sicht allerdings gewichtige Nachteile. Indem Sie eine Festhypothek auf mehrere Jahre splitten, sind Sie enger an Ihre Bank gebunden. Aufgrund des Splittings wird ein Wechsel des Anbieters kompliziert. Denn sie müssen zuerst dafür sorgen, dass Ihre Hypothekentranchen zum gleichen Zeitpunkt auslaufen. Nur mit einer Tranche können Sie nicht zu einer anderen Bank wechseln. Wenn Ihr Anbieter weiss, dass Sie eng an ihn gebunden sind, laufen Sie Gefahr, dass Sie für eine Verlängerung des Vertrages schlechtere Konditionen bekommen, als wenn das Institut merkt, dass Sie auch Konkurrenzofferten prüfen.
Da es bei Hypotheken immer um viel Geld geht, rate ich, verschiedene Offerten von mehreren Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu prüfen. Mit einem Splitting schafft man für sich eine schlechtere Ausgangslage für einen möglichen Wechsel. Darum würde ich auf ein Splitting verzichten.
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