El gran fenómeno que hoy arropa a los habitantes de las grandes cuidades, como lo es nuestra ciudad capital, es el desproporcionado desbordamiento que sufren los espacios considerados como residenciales ferozmente atacados por promotores de edificaciones y negocios que transforman la fisionomía de estas zonas residenciales.
La mayoría de las ciudades han crecido con poca o sin una verdadera planificación, dejando su crecimiento al ingenio de los habitantes, lo que ha generado serios problemas de espacio y la demanda de servicios. La planificación de las grandes cuidades implica una valoración de los impactos que provocan las transformaciones de sus espacios por lo que es necesario serios y profundos análisis que faciliten una planificación vinculante y responsable.
Zonas residenciales inundadas y transformadas en comerciales (restaurantes, dealers de vehículos, farmacias, colegios, oficinas y negocios de todo tipo, incluyendo talleres de vehículos, etc.,), son igualmente impactadas por la nueva moda de las torres de alta gama, forzando a propietarios de viviendas a movilizarse-escapar- para dar espacio a la invasión de nuevos actores que se lanzan a ocupar espacios no diseñados para esta avalancha y con lo que se genera un gran desorden territorial, con graves y complejas consecuenciaspara la propia gobernanza municipal.
Corresponde a las alcaldías la gestión de la zonificaciónregulando el tipo, uso, tamaño y espacio para las edificaciones nuevas y aquellas que se pretenden renovar, ejerciendo una labor preventiva orientada a controlar el crecimiento desordenado y la desnaturalización del proceso de zonificación y promover la armonía y funcionalidad del área urbana.
Esa labor de árbitro que ejercen las alcaldías puede estimular las movilización de estos negocios fuera de las zonas residenciales, que es la tendencia en las grandes ciudades, con lo que aportan incluso al mejoramiento de los niveles de concentración vehicular y movilidad, facilitando la convivencia y una mejora de la calidad ambiental de la ciudad.
No es posible continuar ejerciendo dicha labor sin observar, respetar y proteger el derecho de aquellos propietarios de viviendas en zonas originalmente restringidas para cierto tipo de edificaciones y con prohibiciones de instalaciones de negocios de cualquier naturaleza: su destino era y debe ser residencial.
La excusa del aprovechamiento del espacio vertical no puede llevarse por delante las regulaciones ni violentar los derechos de los propietarios de viviendas en zonas residenciales, quienes no son consultados previamente para exponerle la potencialidad de un proyecto que va a impactar en su entorno y el precio de vivienda. Solo con esto hay violación a la normativa vigente.
Haciéndose permisivo con este accionar en las zonas residenciales,alterandoy modificando el entorno de un sector sin una responsable planificación, se afectael derecho de propiedad que el propio Estado garantiza con rango constitucional y puede desembocar en compromisos de responsabilidad para la autoridad que alegremente emite permisos y modifica resoluciones para facilitar estos “cambios”.
Actuaciones excesivas están afectando el bien común yla buena convivencia de las zonas residenciales. Es una práctica sistemática que apunta a desmotivar inversiones en estos sectores residenciales por efecto de una latente amenaza de ser impactados por este fenómeno que parece avanzar sin control alguno.
El sistema ineficaz de sanciones y los endeblesmecanismos para suspender obras han provocado que el costo del incumplimiento se incorpore a la plusvalía de la ilegalidad de la obra que se impone para quebrar la naturaleza de la zona residencial.
Son muchos los espacios que se han comprometido con el aporte de una densidad poblacional no supuesta para determinadas zonas. Una política de planificación debe apuntar a motivar la armonía de la ciudad, no al desorden, así como a garantizar derechos y observar un régimen de consecuencias, no solo para aquel que violente las prohibiciones, sino para la propia autoridad que se excede en ser permisivo. A eso es que apunta la seguridad jurídica.