Le 18 octobre 2022, des députés Renaissance et Horizons, menés par Guillaume Kasparian, ont déposé une proposition de loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Ce texte, ouvertement en faveur des propriétaires, vise à accentuer la répression des squatteurs et à faciliter les expulsions de locataires qui ne payent plus leur loyer ou ne souhaitent pas quitter le logement.
Concernant les squatteurs, la proposition de loi souhaite multiplier par trois les peines qui leur sont applicables (passant de 1 à 3 ans d'emprisonnement et de 15.000 à 45.000 euros d'amende). Elle prévoit également d'étendre le champ d'application de l'infraction de maintien illicite dans les lieux, qui nécessite actuellement que le squatteur soit entré à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
L'exposé des motifs de la proposition vise le cas où le squatteur serait entré « en trouvant par exemple la porte ouverte ». De même, elle souhaite préciser que le domicile dont il est question peut être une résidence secondaire ou un bien vide de meubles.
Deux nouvelles infractions
Deux nouvelles infractions seraient également créées. La première vise à punir l'occupation sans droit ni titre en elle-même, en l'assimilant au vol. Ce serait alors à l'occupant de démontrer sa bonne foi en excipant (se prévaloir de documents prouvant sa bonne foi) un document signé par le propriétaire. Cette formulation rend peu probable le maintien de cet article en l'état, la présomption d'innocence interdisant de faire peser la charge de la preuve sur la personne accusée d'occupation illicite.
La seconde sanctionnerait les marchands de sommeil qui se prétendent propriétaires d'un bien aux fins de le louer. Il est effectivement fréquent qu'un « faux bailleur » abuse de la confiance des locataires. Toutefois, ces faits peuvent en principe être qualifiés d'escroquerie, une nouvelle infraction spécifique n'est donc pas vraiment pertinente.
Répondant à une jurisprudence récente, le texte souhaite exonérer le propriétaire d'un logement de son obligation d'entretien si le locataire s'y maintient abusivement, et faire peser la responsabilité sur l'occupant en cas de dommage créé à un tiers.
Enfin, le texte prévoit l'introduction obligatoire d'une clause de résiliation du bail en cas d'impayé de loyer (clause qui, en pratique, est déjà présente dans la quasi-totalité des baux) et réduit les délais de procédure et ceux que le juge peut accorder au locataire pour régler sa dette.
Le squatteur, un statut particulier
Cette proposition fait en partie écho à certaines affaires très médiatiques impliquant l'occupation illégale de locaux privés par des squatteurs montrant régulièrement le cas de personnes s'introduisant dans un local privé laissé vacant, souvent la résidence secondaire d'une personne âgée. Les articles de presse sur le sujet ne sont cependant pas toujours très clairs sur les procédures à mettre en œuvre et sur les droits de chacun.
Précisons d'abord ce qu'il faut entendre par l'expression « squatteur ». Cette catégorie fait partie d'une autre, plus large : les occupants sans droit ni titre. On les distingue des locataires dont le bail a pris fin, et qui sont susceptibles de faire l'objet d'une mesure d'expulsion locative. Ces derniers bénéficient d'une protection importante car ils étaient bien titulaires d'un droit sur le local occupé, qui est en train de disparaître. Les occupants sans droit ni titre ont une situation plus précaires, soit parce que leur droit n'était que temporaire et peu protecteur (logement de fonction, résidence étudiante, local prêté...), soit parce qu'ils n'en ont jamais eu (gens du voyage, grévistes ou manifestants occupant un local, sans-abris dormant dans un hall d'immeuble...).
Les squatteurs font partie de ce second groupe. Leur particularité est qu'ils occupent un bâtiment construit (à la différence des gens du voyage) afin d'y exercer une activité et/ou d'y résider de manière permanente (à la différence des manifestants et des sans-abris). Bien que les squats politiques et artistiques soient plus visibles médiatiquement, la majorité des squatteurs sont plutôt des personnes en grande précarité.
Les études statistiques étant rares, l'ampleur du phénomène est mal connue. 90 000 personnes actuellement logées déclaraient en 2013 avoir déjà occupé un local sans accord du propriétaire. En 2019, 1 923 demandes d'expulsions judiciaires d'un local privé ont été soumises sur ce motif. Parallèlement, les demandes d'expulsion locative étaient de 153 378. Il semblerait donc que les demandes d'expulsions de squats de lieux privés ne représentent que 1,2 % de l'ensemble des demandes d'expulsion de logements.
Expulsions et procédures
La procédure n'est pas la même selon qu'il s'agisse d'une expulsion locative ou de celle d'un squat. En principe, le propriétaire qui veut récupérer son bien doit obtenir une décision judiciaire le lui permettant. Celle-ci constitue un titre exécutoire, autorisant le propriétaire à demander le concours de la force publique en cas de refus de quitter les lieux de la part du locataire.
Une fois la décision obtenue, il doit envoyer un commandement de quitter les lieux au locataire, et respecter un délai de deux mois avant toute nouvelle action (qui peut être réduit ou augmenté par le juge). Pendant ce délai, il s'organise avec un huissier de justice pour préparer l'expulsion en contactant l'administration, qui doit trouver une solution de relogement pour le locataire.
À l'expiration du délai, il peut en théorie engager l'expulsion. Mais plusieurs obstacles peuvent s'y opposer. Le premier est la trêve hivernale : il s'agit d'un sursis entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année (repoussé au 31 mai en 2020 et 2021 en raison de la crise sanitaire)) durant lequel aucune expulsion locative ne peut être ordonnée. Le second obstacle qui peut survenir est le refus du préfet d'apporter le concours de la force publique à la décision d'expulsion, en raison d'un risque de trouble à l'ordre public ou d'atteinte à la dignité humaine.
Les raisons qui justifient ce refus sont multiples : présence de militants politiques et d'associations, manque de moyens policiers, absence de solution de relogement, locataires en situation de grande précarité, présence d'enfants mineurs, de femmes enceintes ou de personnes âgées parmi les expulsés...
La jurisprudence reconnaît depuis longtemps la faculté pour l'administration de refuser l'exécution forcée d'une décision judiciaire, mais la loi impose en contrepartie le paiement d'une indemnité au propriétaire. Ces indemnisations coûtent cher à l'État (32,5 millions d'euros en 2019), ce qui explique l'augmentation constante des expulsions avec concours de la force publique (16 700 en 2019, en hausse de 164 % en 20 ans).
Squatteur vs propriétaire : un rapport de force inégal
Lorsque le local est occupé par des squatteurs, la procédure est en revanche beaucoup plus aisée à mettre en œuvre, et se simplifie d'année en année. À la différence du locataire, le squatteur commet une voie de fait, ce qui signifie qu'il s'est introduit dans le local sans accord préalable du propriétaire (ou du locataire) et sans détenir de titre lui donnant ce droit. S'il s'agit du domicile d'autrui (au sens large d'un logement effectivement occupé, même occasionnellement), il commet une infraction sanctionnée d'un an d'emprisonnement et 15 000€ d'amende.
Le champ d'application a été étendu en 2015, visant spécialement le cas du squat, en punissant des mêmes peines le fait de se maintenir dans les lieux après une introduction illégale. Si le squatteur vient d'entrer dans les lieux, les forces de l'ordre peuvent l'en déloger immédiatement, puisqu'il s'agit d'un flagrant délit. Le délai de 48h est souvent évoqué bien qu'il n'ait aucun fondement légal, et tout dépend en réalité de l'appréciation des policiers.
En effet, si le squatteur s'est « installé » en aménageant les lieux (changement des serrures, raccordements électriques, à l'eau ou au gaz...), le logement est devenu son propre domicile et il est protégé par le même texte que le propriétaire. C'est la raison pour laquelle certains squatteurs utilisent la technique de l'occupation « en sous-marin », essayant d'occuper discrètement les lieux pendant quelques jours avant de dévoiler leur présence. C'est aussi pour cela qu'il est formellement interdit de se faire justice soi-même en délogeant les squatteurs par la force.
Le propriétaire n'est pas démuni pour autant, et il a accès à une procédure d'expulsion « accélérée ». Introduite par l'article 38 de la loi DALO de 2007, elle permet de faire appel à la force publique après avoir déposé plainte, prouvé avoir un droit sur le logement et fait constater l'infraction par un officier de police judiciaire. À la suite de l'affaire de Théoule-sur-Mer, la loi ASAP du 7 décembre 2020 a facilité la mise en œuvre de ce dispositif en l'étendant aux résidences secondaires (raison pour laquelle elle n'avait pas pu être réalisée dans les affaires les plus médiatisées, dont celle de Roland), en permettant aux proches du propriétaire d'agir à sa place, et en imposant au préfet de prendre une décision dans les 48h de la demande et d'exécuter l'expulsion « sans délai ». Le refus de sa part doit être motivé par un motif impérieux d'intérêt général.
Au cas par cas
Le gouvernement a par ailleurs communiqué une circulaire aux préfets, les enjoignant à accepter dans une large mesure les demandes de ce type. Ainsi, toute expulsion d'un logement occupé illicitement est désormais facilitée.
Si les lieux occupés ne constituent pas un logement (garage, locaux d'une entreprise...), dans ce cas, la procédure judiciaire devra être mise en œuvre, avec toutefois plus de facilité que pour l'expulsion locative, puisque le délai de deux mois après le commandement de payer ne s'applique pas aux squatteurs. Le juge peut également décider de réduire ou supprimer le droit à la trêve hivernale.
Il peut aussi accorder un délai supplémentaire aux occupants en raison de l'impossibilité de les reloger, en tenant compte de leur situation et de leur bonne foi.
C'est ce qui s'est passé dans le cas d'une affaire survenue à Toulouse en 2021 : le juge a accepté que les occupants restent dans les lieux jusqu'à la fin de la trêve hivernale, créant une confusion parmi les journalistes, qui ont rapporté que la trêve hivernale protégeait les squatteurs, ce qui est faux dès lors que le local occupé est une habitation.
La nouvelle proposition de loi, fortement contestée par les associations d'aide au logement, aurait pour effet de faire peser sur les locataires et squatteurs les problèmes liés au manque de logement, aux prix de l'immobilier trop élevés et au manque de moyens de la justice.
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Par Quentin Prim, Docteur en Droit privé, Université de Bordeaux
La version originale de cet article a été publiée sur The Conversation.