Acheter à Paris, ça fait rêver, mais c’est cher, très cher. Alors faut-il se rabattre sur la première, voire la deuxième couronne pour espérer y trouver la maison du bonheur avec calme et jardin ? Ces questions que tout amateur d’annonces immobilières se pose, nous allons tenter d’y répondre avec Thierry Delesalle, président de la commission conjoncture immobilière des notaires du Grand Paris et Michel Platero, président de la Fnaim du Grand Paris.
Le réveil de Paris
« Le marché parisien n’a jamais été aussi dynamique avec 40.000 transactions sur un an, du jamais vu depuis vingt ans », signale Thierry Delesalle. Dans le même temps, les prix se sont légèrement tassés avec une évolution négative de 1,4 % entre juillet 2021 et juillet 2022 pour les appartements anciens selon les chiffres notariaux. Mais si les prix n’augmentent pas, ils restent très élevés avec une moyenne de 10.590 euros/m². « C'est une pause bienvenue, qui a aussi permis un rattrapage de la province et le retour des investisseurs », estime le notaire. Toutefois, la hausse du volume de transactions alors même que le parc immobilier ne s’accroît pas à Paris – il a même plutôt tendance à se réduire –, diminue les stocks de mandats chez les agents immobiliers. In fine, moins de biens disponibles signifie fatalement une hausse des prix surtout si l’envie des acquéreurs se maintient. « Quand il y a beaucoup de volume de transactions, on observe toujours une hausse de prix ensuite », explique Thierry Delesalle. « Le prix des appartements va augmenter d’ici la fin de l’année », confirme Michel Platero qui mise une piécette sur une forte hausse dans le nord-est de Paris.
Quid de la petite couronne ?
« La barrière du périphérique est un peu tombée car les acquéreurs se sont rendu compte qu’en proche banlieue, ça peut être beaucoup moins cher », observe Thierry Delesalle. De fait, le prix au m² d'un appartement ancien a légèrement augmenté à 0,5 % sur un an mais reste toutefois quasi deux fois moins cher qu’à Paris (5.510 euros/m²). Et surtout, il y a une forme de rééquilibrage entre les départements. « Là où c’est le plus cher, les prix baissent et inversement, note le président de la Fnaim Grand Paris. Dans les Hauts-de-Seine, on a - 2,9 % en septembre contre + 2,9 % dans le 93. » Dans ce dernier département, Michel Platero parie sur un fort dynamisme des prix, notamment avec le développement de l’offre de transports. « Si vous faites un placement là-bas, il ne sera pas mauvais », conseille-t-il. Et le notaire de conclure : « Finalement, le Grand Paris est en train de se faire. »
L’effet Covid-19
A l’issue du confinement, de nombreux citadins ont eu des envies de grand air et de verdure. Loin d’être un mythe, ce phénomène s’est traduit sur le marché de l’immobilier puisque la demande de maisons a explosé, ce qui a provoqué une hausse des prix de 5,2 % en grande couronne sur un an avec un prix moyen de maison à 335.300 euros. « Le développement du télétravail est un élément important qui fait bouger les prix », confirme Michel Platero. Et si le volume des ventes a chuté de 15 % sur un an, après avoir atteint des sommets, « c’est parce qu’on est en manque d’offres. Même les maisons qui restaient invendues depuis des années sont parties », explique Thierry Delesalle. En petite couronne, en revanche, le marché est très faible en raison de la disparition des maisons individuelles sous les coups de boutoir des promoteurs.
Le Grand Paris Express fait-il flamber les prix ?
Selon Michel Platero, « dans un périmètre de 500 mètres autour d’une gare, ça fait monter les prix ». Thierry Delesalle est beaucoup plus mesuré : « Le Grand Paris Express n’a jamais fait flamber les prix car 80 % des nouvelles gares sont des gares existantes donc déjà intégrées à des réseaux très denses. » Pour lui, la seule façon pour que le quartier prenne de la valeur, c’est si la collectivité engage « un plan d’aménagement urbain en parallèle de la nouvelle gare car la gare en elle-même ne fait pas grand-chose. »