« En France en 2022, on a enregistré 1,13 millions de transactions, soit une baisse de 6% VS 2021 qui était une année formidable, avec un prix au m2 de 3.119 euros, et dans l'Hérault, plus de 37.000 transactions, soit une hausse de 9,1% VS 2021, avec un prix au m2 de 3.327 euros, rapporte Thomas Brée, président de la FNAIM 34 (256 adhérents dont 17 nouveaux venus) alors que le syndicat adresse ses vœux à la profession le 26 janvier dernier. L'Hérault reste un vrai spot pour l'immobilier, une terre d'attractivité. On est toujours sur un flux démographique important et ça se retrouve dans nos résultats. C'est une tendance lourde qui s'est accélérée depuis la crise sanitaire du Covid... Le prix au m2 est en hausse de 6%, ce qui s'explique par le maintien des prix élevés des biens à la vente. On ne peut plus parler de pénurie de biens. C'est en quelque sorte un contre-effet des obligations de rénovation énergétique : face à des budgets de rénovation trop importants, les propriétaires préfèrent vendre. Ceux qui achètent sont plutôt dans une perspective d'habitat, ce qui réduit l'offre locative. Du coup, le marché de la location s'est tari et il y a peu de rotations. »
Immobilier : dans l'Hérault, la hausse inébranlable des prix confirme l'attractivité du département
Passé ce bilan plutôt rassurant, l'optimisme baisse d'un cran avec une question : « Garderons-nous cette même dynamique en 2023 ? Quand on voit comme c'est difficile en janvier... » Un démarrage poussif que le professionnel immobilier met sur le compte d'une addition de phénomènes : « Rénovation énergétique, tension sur les taux d'intérêt, inflation, crispation sociale, crise énergétique... En ce début 2023, tout ça ne contribue pas à déclencher l'acte d'achat. Notre marché est rattrapé par la crise. La bonne nouvelle, c'est la révision du taux d'usure taux d'intérêt maximum légal fixé par la Banque de France, incluant le taux de crédit, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties obligatoires, etc. - NDLR) qui va devenir mensuelle à partir de février, même si ce ne sera que jusqu'au 1e juillet, ce qui va contribuer à rendre le crédit plus accessible ».
Une boîte à outils "Copro Verte"
La profession entend bien mettre toutes les chances de son côté. Pour 2023, elle a prévu de passer à l'offensive sur plusieurs sujets et dégaine divers dispositifs d'accompagnement.
Ainsi, la FNAIM 34 a-t-elle conçu ce qu'elle appelle « la boîte à outil Copro Verte ». Construite en collaboration avec une vingtaine d'entreprises régionales (l'Agence Locale de L'Énergie et du Climat Montpellier Métropole, bureaux d'études, architectes, entreprises de rénovation, etc.), elle a vocation à fournir aux syndics des interlocuteurs et des informations sur les démarches de rénovation énergétique.
« Il s'agit d'une innovation de la FNAIM 34, même si d'autres confrères font aussi des choses sur le sujet de la rénovation énergétique, explique Thomas Brée. Nous voulons être force de proposition pour nos confrères syndics qui sont confrontés à des assemblées générale de copropriété qui repoussent les chantiers de rénovation, alors que les obligations ont commencé en janvier sur les logements classé G ! Cette boîte à outils ne sera pas payante, et nous allons l'ouvrir aux conseils syndicaux qui pourront venir nous consulter. »
Contrer la fuite des talents
Si le président de la FNAIM 34 affirme son volontarisme pour renforcer les actions du syndicat en matière de formation, notamment avec l'événement baptisé "L'Académie de l'immobilier" (six heures de formation) le 15 juin prochain, il veut aussi taper un grand coup en lançant courant 2023 le "Pacte des agents co". Comprendre des agents commerciaux.
L'initiative vient en réponse à une problématique désormais récurrente pour les agences immobilières traditionnelles : la concurrence des réseaux de mandataires immobiliers qui viennent aspirer leurs forces vives avec notamment - et c'est l'argument le plus efficace - des promesses de meilleures rémunérations. Une mutation du marché de l'emploi pour ce secteur que les professionnels ne peuvent plus ignorer.
« Cette fuite des compétences provient d'un problème d'attractivité : la rémunération sur les honoraires, analyse Thomas Brée. Les réseaux de mandataires immobiliers promettent 70% sur les honoraires alors que les agences immobilières commencent à 50% et ensuite, il existe des paliers. Les candidats agents commerciaux restent dans l'illusion d'honoraires supérieurs, mais ne sont pas managés, même s'ils ont beaucoup progressé et les forment.
Ce "Pacte agents co" est lui aussi une sorte de boîte à outils destiné à accompagner les agences immobilières membres de la FNAIM à recruter et à fidéliser leurs agents. Il proposera un parcours en huit étapes : « Des solutions de recrutement et de formation avec un référent FNAIM sur ce sujet, un parcours d'intégration, un accompagnement sur le contrat agent commercial, un accompagnement de l'agent commercial sur la comptabilité et le volet administratif et financier avec une banque partenaire, une formation aux notions fondamentales du métier - urbanisme, diagnostics, etc. -, un accompagnement terrain, une formation sur le respect de la charte de déontologie et notamment sur Tracfin, et enfin un challenge des agents commerciaux sur la rentrée de mandats et sur les ventes. »
La FNAIM ne sera pas au salon de l'immobilier
Le président de la FNAIM 34 a aussi sifflé la fin de partie de la concurrence qu'il juge déloyale opérée (toujours) par les mandataires immobiliers : « On ne se laisse plus faire, on dénonce les annonces pas conformes ! C'est à dire les mandats de biens à vendre qui sont affichés à plusieurs milliers d'euros moins chers car ils appliquent des honoraires libres et donc inférieurs aux nôtres. Tout ceci est réglementé mais pas suffisamment contrôlé donc nous dénonçons les faits systématiquement à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, NDLR) ».
La FNAIM 34 est aussi passée à l'offensive de la même manière sur un autre genre de concurrence : celles des conciergeries Airbnb qui font de gestion de locations de tourisme « sans carte professionnelle ». Là aussi, les agences dénoncent les faits à la DGCCRF.
Enfin, une décision vient d'être été prise par le syndicat immobilier : « Nous ne serons plus sur les Salons de l'immobilier. Ces manifestations sont devenues des vitrines de la promotion immobilière et de la maison individuelle, mais personne ne vient nous acheter une maison sur le salon, les acheteurs vont sur d'abord sur le internet avant de s'adresser à une agence. D'autant que c'est très cher d'y exposer et on ne s'y retrouve pas financièrement. Mais chaque agence est libre d'y aller individuellement ».
Chez Cible Publicité, l'organisateur des deux salons de l'immobilier de Montpellier, Guilhem Michel n'est évidemment pas du même avis : « Les salons de l'immobilier, c'est d'abord de l'institutionnel, montrer ta marque, fait de l'image. On ne vend pas sur le salon, on crée du contact. Mais c'est vrai que sur les salons de l'immobilier de Montpellier, il n'y a pas trop d'agences immobilières, contrairement à celui de Toulouse par exemple. Mais il y en a toujours eu quelques-unes en leur nom propre, comme Imagimmo ou Immobis qui seront encore là sur le salon de mars prochain. Quant aux réseaux de mandataires, ils sont venus, puis non, puis revenus... Le marché de l'immobilier va être tendu en 2023, mais le salon du mois de mars est presque plein, même si certains ont un peu réduit les stands. Oui, ça coute cher mais ça donne de la visibilité ! ».
Thomas Brée (FNAIM 34) concède que « l'encadrement des loyers ne fait pas fuir les investisseurs locatifs »