C'est confirmé, les professionnels de l'immobilier sont victimes du grippage des ventes. « Notre chiffre d'affaires est moins bon que celui de 2022 », confie Fabien Duval, Directeur du service transaction chez Century21 Rouen qui affirme pourtant que son agence « s'en sort bien ». Résultat, la contraction du marché immobilier a provoqué une hausse de 84% des défaillances des agences immobilières sur les quatre premiers mois de l'année par rapport au premier trimestre 2022, selon les chiffres publiés par le cabinet d'études Altarès.
Entre mai 2022 et avril 2023, ce sont ainsi quelque 528 agences immobilières, sur les plus de 43.000 réparties dans l'Hexagone, qui ont mis la clé sous la porte ou ont été placées en redressement. Sur la même période, un an plus tôt, elles étaient 327 dans cette situation. Il faut remonter à septembre 2016 pour trouver de tels niveaux de défaillances sur une année. « Le nombre de faillites, un peu plus de 1%, est encore relativement faible. Mais il est tout de significatif et doit nous alerter », analyse Loïc Cantin, président de la fédération nationale de l'immobilier (FNAIM).
Une hausse des taux très négative pour l'immobilier
A l'origine de cette situation inquiétante, la hausse des taux d'emprunts (entre 3,21% et 3,38% en moyenne selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA) qui grimpe plus vite que le taux d'usure, le taux maximal auquel un particulier peut emprunter, qui va s'établir à 4,68% en juin. Cette différence de vitesse crée un effet ciseau et provoque une contraction des capacités d'emprunt des Français et une chute de la production de crédits à l'habitat de 44% sur un an, selon la Banque de France. Résultat, « on constate une baisse de l'activité, au niveau national, avec des volumes de transactions à la baisse depuis juillet 2022 », confirme Loïc Cantin. La fédération des promoteurs immobiliers a notamment annoncé une chute de 25% des mises en vente de logements neufs au premier trimestre quand les Notaires de France annoncent un nombre de transactions en contraction de 8,1% sur un an, fin février.
Crise du logement : quand les agents immobiliers tentent de faire baisser les prix
Et cet hiver sur le marché immobilier impacte directement les finances des agences. « Une agence n'est payée qu'une fois la vente d'un bien réalisé » explique Stanislas de Dichenin, pdg de la startup de vente immobilière Hosman. Problème « la contraction du marché fait que les ventes diminuent fortement et donc que les agents touchent beaucoup moins de revenus ces derniers mois alors qu'ils doivent continuer de payer leurs charges », résume-t-il. Concrètement, le directeur rouennais de Century 21 estime qu'un bien se vendait en une semaine, il y a un an, quand il faut deux à trois mois aujourd'hui pour y parvenir.
Les jeunes agences menacées
« Ce sont surtout les agences récemment créées qui sont les plus fragiles et qui vont connaître des difficultés et peut-être devoir réduire leur personnel voire fermer boutique », précise Loïc Cantin. Mais pour la plupart d'entre-elles, des solutions existent pour préserver leur rentabilité. Pour passer la période difficile, Era immobilier (qui indique ne pas avoir connu de faillite au sein de son réseau d'agences) fait, par exemple, davantage appel à des agents commerciaux (payés en fonction de leurs résultats) que des salariés pour économiser des charges en période creuse. Le directeur explique aussi que l'administration de biens est un bon moyen d'obtenir des revenus récurrents pour les agences.
Dans une période où les vendeurs cherchent à obtenir le meilleur prix, réduire ses commissions peut aussi permettre de passer l'hiver. Ainsi, la startup Hausman qui digitalise la vente immobilière affirme « qu'on subit le marché mais beaucoup moins que les acteurs traditionnels » grâce à des commissions autour de 2% contre 4-5% pour la moyenne du marché.
Retour à la normal
Malgré le coup de froid sur le marché, les professionnels de l'immobilier se montrent cependant peu alarmistes et estiment que le secteur subit un simple retour à la normale. La Fnaim tient à rappeler que le marché français ne concentrait que 900.000 opérations par an entre 2010 et 2020 avant que ce chiffre ne monte jusqu'à 1,2 million en 2021 -suite au redémarrage de l'activité post-covid- puis ne redescende à 1.080.000, sur douze mois, en février 2023. « Nous sommes maintenant entrés dans une phase de réajustement et d'adaptation à un marché qui se contracte » assure Loïc Cantin qui estime que le nombre de transactions devrait revenir vers les 900.000 dans les prochains mois.
Au final, s'il est encore difficile d'anticiper la situation dans les six prochains mois, « si les taux se stabilisent on peut espérer un retour à une normalité après un réajustement à la baisse des prix » estime le président de la Fnaim. Encore faut-il que les vendeurs acceptent de rogner sur leurs prix de vente, ce qui n'est pas encore gagné.