– Najlepiej sprzedają się niedrogie mieszkania. Wysokie stopy procentowe doprowadziły do znacznego obniżenia zdolności kredytowej kupujących, dlatego musieli oni zweryfikować swoje plany – tłumaczy Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Właśnie w segmencie niedużych lokali, do 45 mkw., przewidujemy niewielki wzrost cen, niezależnie od sytuacji gospodarczej.
Także dla inwestora
Zdaniem Krzysztofa Kabaja najgorzej będą się sprzedawać mieszkania duże, powyżej 70 mkw., i bardzo duże, powyżej 100 mkw., zwłaszcza te wymagające generalnego remontu. Drogie są materiały budowlane i wykończeniowe, co wpływa na koszt inwestycji.
Podobnie sytuację ocenia Małgorzata Kaczmarek, członek zarządu PFRN. – Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o mniejszych metrażach, już wyremontowane – mówi. Jednocześnie zwraca uwagę, że sprzedający większe nieruchomości do remontu oraz nowe lokale w stanie deweloperskim są skłonni do obniżania cen.
Alicja Palińska, analityczka portalu Nieruchomosci-online.pl, ocenia, że Polaków stać dzisiaj głównie na kawalerki i dwupokojowe mieszkania do 40–50 mkw. Aż 38 proc. klientów poszukujących mieszkań w Warszawie w ubiegłym roku analizowało oferty lokali od 30 do 39 mkw. Natomiast spadł odsetek wybierających większy metraż.
– Polacy są zmuszeni obniżać wymagania – twierdzi Alicja Palińska. – Brak podwyżek stóp procentowych w ostatnich miesiącach oraz złagodzenie przez KNF warunków oceny zdolności kredytowej klienta (obniżenie buforu z 5 pkt do 2,5 pkt proc. przy kredytach z czasowo stałą stopą) to pozytywne sygnały, ale wciąż za mało, by podnieść zdolność kredytową kupujących i odbudować popyt na większe mieszkania.
Jak szacuje Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, dzięki złagodzeniu rekomendacji KNF zdolność kredytowa klientów wzrosła o ok. 20 proc. Klient, który mógł liczyć na kredyt w wysokości 400 tys. zł, dziś może dostać ok. 480 tys. zł. Na razie wciąż dominują transakcje gotówkowe.
– Niewielu klientów może sięgnąć po kredyt. Zwiększyła się za to liczba kredytów z wysokim, 40–50-proc. wkładem własnym – mówi Michał Grzeląska. – Nadal, choć w mniejszym stopniu, aktywni są inwestorzy.
Magdalena Baczyńska z Freedom Nieruchomości Tarnów dodaje, że inwestorzy mają teraz większy wybór i stają się bardziej wybredni. Klienci gotówkowi dyktują warunki. Niesłabnącym powodzeniem cieszą się lokale z dobrymi adresami, na niższych piętrach budynków.
Można mówić nawet o ożywieniu wśród potencjalnych nabywców. – Osoby z gotówką cały czas szukają okazji. Jest też więcej transakcji kredytowych. Od dłuższego czasu stopy procentowe nie są podnoszone, kupujący wiedzą mniej więcej, jaka będzie rata kredytu – tłumaczy Krzysztof Kabaj.
Liczenie kosztów
– Utrzymujący się popyt na mniejsze metraże sprawia, że w ostatnich miesiącach w wielu regionach ceny w tym segmencie rosły, choć już nie tak agresywnie jak do pierwszej połowy 2022 r. – zauważa Alicja Palińska.
Popyt na kawalerki podbijają m.in. inwestorzy z gotówką. Kupują takie lokale, uciekając przed inflacją, ale też z powodu obaw, że ceny mieszkań będą rosły. A to oznacza mniejszą dostępność tego typu lokali. Zdaniem Alicji Palińskiej, kto chce kupić takie lokum, powinien się pospieszyć.
Z cyklicznego badania nastrojów pośredników prowadzonego przez serwis Nieruchomosci-online.pl wynika, że dzisiaj najtrudniej znaleźć kupca na największe mieszkania. To efekt problemów z kredytami, ale nie tylko. W dobie rosnących czynszów i cen energii znaczenie mają też wyższe koszty utrzymania nieruchomości. Polacy kalkulują, sprawdzają wysokość opłat za mieszkanie.
– Sprzedający duże lokale coraz częściej obniżają ceny. Przykładem są czteropokojowe mieszkania z rynku wtórnego. Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w trzecim kwartale 2022 r. średnia cena ofertowa mkw. takich lokali spadła w sześciu miastach wojewódzkich maksymalnie o 2 proc. (kwartał do kwartału), a w czwartym kwartale spadki, nawet o 5–8 proc. (kw./kw.), odnotowaliśmy aż w 12 stolicach województw – wskazuje Alicja Palińska. – Kupujący największe mieszkania mają o wiele lepszą pozycję negocjacyjną niż nabywcy lokali 40–50-metrowych.
Z wyższej półki
W ocenie Marcina Drogomireckiego, eksperta portali Morizon.pl i Gratka.pl, w czasach ograniczonego dostępu do kredytów uwaga kupujących koncentruje się na dwóch segmentach: relatywnie tanich mieszkaniach do 50 mkw. i na lokalach premium. Ich ceny są dziś najbardziej stabilne. Spadek popytu w największym stopniu odczuwają sprzedający ponad 50-metrowe „popularne” mieszkania, zwłaszcza w starszym budownictwie i mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
– Wydłużający się czas oczekiwania na klienta coraz częściej skłania właścicieli do korekty cen – mówi Marcin Drogomirecki. – Część sprzedających jest jednak nieugięta. Z analizy ofert mieszkań w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnie ceny lokali na rynku wtórnym niemal od roku są na stabilnym poziomie.
Ekspert Morizona zauważa też, że notowany do niedawna systematyczny wzrost liczby ofert mieszkań wyhamował. – Właściciele ewidentnie wstrzymują się z wystawianiem lokali na sprzedaż, licząc, że ceny w końcu ruszą w górę – mówi. – Ograniczona podaż powstrzymuje oczekiwany przez wielu spadek cen. Rynek zaczyna powoli odżywać. – W najbliższym czasie dużo będzie zależało od klientów kupujących za kredyt, którzy stanowią większość potencjalnych nabywców nieruchomości – zaznacza Krzysztof Kabaj. – Jeśli wzrost popytu na mieszkania się utrzyma, przewidujemy nie tylko odmrażanie wstrzymanych inwestycji deweloperskich, ale też pojawienie się zupełnie nowych. A to wpłynie na rynek wtórny. Oddawanie kolejnych lokali z rynku pierwotnego oznacza, że w obrocie zacznie się pojawiać więcej mieszkań z drugiej ręki.
Ma być lepiej
Nadzieje na tanie kredyty wzbudza i rząd, i opozycja. Rząd obiecuje kredyty na „2 proc.” już od wakacji, Platforma Obywatelska mówi o zerowym oprocentowaniu. Marcin Drogomirecki zauważa, że takie zapowiedzi powstrzymują część klientów przed oglądaniem mieszkań. Skoro ma być lepiej, warto poczekać.
– Ale ci, którzy nie znajdą się w grupie beneficjentów zapowiadanych programów, intensyfikują poszukiwania optymalnej oferty, spodziewając się, że wraz z ożywieniem popytu z powodu tanich kredytów ceny mogą pójść w górę – przekonuje analityk Morizona.
Wzrostu popytu spodziewa się także Małgorzata Kaczmarek. Jak mówi, część kupujących wstrzymuje się z zakupem w oczekiwaniu na nowe programy wsparcia. Inwestycje deweloperskie będą wznawiane, ale ze względu na wysokie koszty materiałów budowlanych oraz koszty pracy ceny mieszkań raczej nie spadną. Część deweloperów zmieniła ofertę, proponując mieszkania wykończone pod klucz.
Wydłużone umowy
Deweloperzy mają nadzieję, że dostęp do tanich kredytów ożywi rynek. – Zachęcają więc do podpisywania umów rezerwacyjnych z wydłużonym terminem zawarcia umowy deweloperskiej – mówi Michał Grzeląska.
Magdalena Baczyńska spodziewa się wzrostu zainteresowania nieruchomościami już w maju–czerwcu. Jak przewiduje, prawdopodobnie wtedy na rynek powróci część klientów, którzy musieli wstrzymać się z poszukiwaniami.
Według Alicji Palińskiej największym wyzwaniem jest dzisiaj podaż nowych ofert zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. – Część poszukujących przyspiesza zakupy, bojąc się, że mieszkań w ofercie deweloperów może zabraknąć – mówi. Jej zdaniem wzrost popytu może skłonić deweloperów do odmrażania inwestycji. Na program tanich kredytów czekają też właściciele lokali z drugiej ręki.
Marcin Drogomirecki podkreśla, że – jak dowiodły ostatnie dwa lata – na sytuację na rynku nieruchomości ma wpływ wiele różnych czynników, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć.
– Stawianie prognoz jest więc bardzo ryzykowne. Zapowiedź wyhamowania inflacji oraz fakt, że z czasem oswajamy się z nowymi realiami, skłania do przypuszczeń, że koniunktura na rynku mieszkań zacznie się poprawiać – twierdzi Marcin Drogomirecki.
Jak dodaje, deweloperzy, żeby nie zostać z pustymi rękami, będą rozpoczynać nowe budowy, ale zapewne mniej. A właściciele używanych mieszkań też nie zawsze mogą odwlekać w nieskończoność decyzje o sprzedaży. Impulsem do podjęcia decyzji może być np. spadek popytu na wynajem, a co za tym idzie – spadek czynszów.
Warunki na rynku nieruchomości dyktują dysponujący gotówką
Sytuacja na rynku mieszkań robi się coraz ciekawsza. KNF łagodzi kryteria oceny potencjalnych kredytobiorców (do bieżącej stopy procentowej banki doliczają już nie 5 pkt, a 2,5 pkt proc.), rząd i opozycja zapowiadają programy tanich kredytów. Część klientów wstrzymuje się z zakupem, czekając na preferencyjne finansowanie. Inni spieszą się z transakcją w obawie, że popyt napędzony tanimi kredytami wpłynie na zmniejszenie podaży i wzrost cen mieszkań. Na razie na rynku wciąż rządzi gotówka. Najszybciej sprzedają się nieduże i względnie tanie nieruchomości.