Тези екстри привличат по-богатите наематели. Между 2010 и 2018 г. тези с доходи над 75 000 долара представляват три четвърти от растежа на наемателите. Ковид-19 ускорява това, тъй като драстичното повишаване на цените принуди дори хората с високи доходи да наемат. Invitation Homes казва, че жителите му сега имат годишен доход на домакинство над 131 000 долара, почти два пъти повече от средния за страната.
Има достатъчно място за още разширяване
В Америка фондовете за инвестиции в недвижими имоти (reits) притежават едва 1% дял в наемите на еднофамилни жилища в сравнение с 5-10% от офисите и складовете, 15% от жилищата за възрастни хора и 50% от търговските центрове. Големите инвеститори също започват да строят повече, вместо просто да купуват съществуващи акции. Миналата година те построиха рекордните 7705 семейни единици спрямо средно 5500 през 2015 - 2020 г. До 2030 г. MetLife Investment Management, мениджър на активи, очаква институциите да натрупат 7.6 милиона жилища, повече от 40% от всички семейни наеми.
Тенденцията се разпространи и в Европа. Инвеститори като Aviva и Legal & General строят хиляди жилища за отдаване под наем в цяла Великобритания, която сега има повече от 73 000 такива имота. Институционалните инвеститори също поглъщат имоти в Германия, Ирландия, Холандия и скандинавските пазари, които имат по-висок дял от наемателите в сравнение с други богати страни.
Какво стои зад експлозивния растеж?
Едно от обясненията е, че застаряващите милениали предлагат растящ пазар. Докато наближават края на 30-те и началото на 40-те си години - сладко място за наемодателите - мнозина искат по-добри училища за децата си или пространство за домашни любимци, или най-накрая имат достатъчно пари, за да зарежат своите съквартиранти. В Америка нарастването на населението в тази възрастова категория почти ще се удвои през следващите пет години. Застаряващите бейби бумъри също наемат в по-големи количества. В Англия делът на хората на възраст от 55 до 64 години, които наемат, се е удвоил от 2011 г. насам.
Намаляващата достъпност на жилищата помага. Тези, които не могат да купят жилища, нямат друг избор, освен да наемат, което означава, че наемодателите са уверени в способността си да намерят и задържат нови наематели. В Америка най-малко 420 000 дома са били строени всяка година през 70-те на миналия век. Миналата година бяха само 93 000. Така наемите продължават да растат. В цялата страна тези за семейни жилища са се повишили с над 13% през юни спрямо година по-рано. В Орландо те са се увеличили с 23%. В Маями - с повече от една трета.
Въпреки нарастващите наеми имотните лордове на Уолстрийт не са имунизирани срещу икономическата несигурност. Инфлацията означава, че разходите за обновяване и поддръжка на домовете се покачват. Invitation Homes казва, че сумата, която е похарчила за тези неща, е нараснала с близо 8% през второто тримесечие на тази година. Разходите за строителство също са се увеличили, което представлява риск за инвеститорите, които строят от нулата. Цените на строителните материали, включително бетон, дървен материал и стомана, скочиха с 38% от началото на 2020 г. Повишаването на лихвените проценти е друго притеснение; със затягането на пазара инвеститорите предприемат по-предпазлив подход. Home Partners of America, собственост на Blackstone, обяви през август, че ще направи пауза в покупката на жилища в 38 града, пазари, представляващи 5% от дейността й.
Икономическите цикли са неизбежни. Наемите е малко вероятно да продължат да се изкачват с рекордно темпо. И все пак историята предполага, че жилищните наеми са по-устойчиви от тези от други типове имоти, особено в периоди, когато предлагането е ниско. От 1974 до 1985 г., друг период на висока инфлация, наемите всъщност се увеличават със 7-12% годишно, отбелязва Джей Парсънс, икономист от RealPage, фирма за данни. Дори когато търсенето на купувачи се срина по време на световната финансова криза, това за наеми не намаля. Харчовете на институционалните инвеститори в сектора може да се успокоят слабо, но е малко вероятно да престанат.
Жилищата са най-големият клас активи в света. Доскоро отдаването под наем беше бизнес, който се смяташе за неексплоатиран от Уолстрийт. Когато Blackstone, частен капиталов гигант, пуска идеята за създаване на огромни портфейли от жилища след глобалната финансова криза от 2007 - 2009 г., банките отказват да му отпуснат заеми. Фирмата се ръководи от идеята на Сам Зел, имотен магнат, който продава на Blackstone своята офис империя за 39 милиарда долара преди финансовата криза. "Нямаше начин", отвърна той. За инвеститор, който рутинно харчи пари за хотелски вериги и луксозни офис кули, бизнесът с покупка с цел отдаване под наем изглеждаше като дребна риба.
Въпреки съвета на господин Зел Blackstone стигна по-далеч. Десетилетие след първата покупка във Финикс, Аризона - разход на стойност 100 000 долара - експериментът се превърна в институционален клас актив. Миналата година интересът към сектора достигна връх. Според John Burns Real Estate Consulting, изследователска фирма, големи инвеститори са инвестирали най-малко 45 милиарда долара в закупуването на еднофамилни къщи в Америка спрямо 3 милиарда долара предходната година. Въпреки охлаждането на жилищните пазари инвестициите се изсипват, като компании, включително Goldman Sachs и KKR, следват стъпките на Blackstone.
Лесно е да разберете защо това се случва. Между 2016 и 2021 г. годишната възвращаемост от наеми на къщи (от 21%) е надхвърлила тази на жилища за стари хора (7%), офиси (5%), търговски центрове (-1%) и дори апартаменти (12%), според Green Street, друга изследователска фирма. През последното десетилетие стойността на жилищата, притежавани от институции, се е удвоила до 4.7 трилиона долара, число, което надвишава прогнозната стойност на офисите в Америка от 1.9 трилиона долара.
За разлика от семейните инвеститори, които обикновено притежават не повече от шепа жилища, най-големите институции държат десетки хиляди, които се предлагат реновирани и имат денонощна поддръжка. Invitation Homes, най-големият семеен наемодател в Америка, казва, че харчи средно 39 000 долара за ремонт на всеки дом, като го оборудва с нови подови настилки, модернизирани водопроводни инсталации и най-новите технологии, като видеозвънци и интелигентни брави.
