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Die Rettung der Innenstädte führt über das Erdgeschoss

Die Älteren unter uns werden sich noch gut erinnern – an das Einkaufsritual, das ein halbes Jahrhundert lang den Shoppingtakt der Bundesrepublik (West) bestimmte: Jeden Samstag ging es los: Die ganze Familie ins Auto, und auf ins Zentrum, in die Einkaufszone, in Warenhäuser und Shoppingcenter.

Stundenlang hielt man sich in geschlossenen Räumen auf, drängelte sich per Rolltreppe in die Abteilungen, landete irgendwann bei den Spielwaren und schließlich im schlecht belüfteten Restaurant ganz oben. Erschöpft, aber dafür mit vollem Kofferraum ging es am Nachmittag wieder nach Hause.

Das Ritual stirbt aus. In kleineren Städten und im ländlichen Raum wird es manchmal noch gepflegt. Doch die weitere Entwicklung ist absehbar. Die Corona-Pandemie wirft ein Schlaglicht auf die Krise der deutschen Innenstadt und beschleunigt sie sogar noch.

Das alte Warenhauskonzept – Schmuck und Lederwaren im Erdgeschoss, Damenmode im ersten und Herrenmode im zweiten – funktioniert schon länger nicht mehr richtig. Zu groß ist hier die Online-Konkurrenz. Jetzt schließen auch noch viele Geschäfte im Erdgeschoss. Kleine Läden verschwinden einfach. Der Einzelhandelsverband HDE prognostiziert, dass mehrere Zehntausend Einzelhändler in der nächsten Zeit dichtmachen.

Altmaier: „Innenstädte sollen wieder Lieblingsplätze werden“

Vor allem in kleineren und mittelgroßen Städten droht der Einkaufszone die Verödung, wenn nicht radikal umgesteuert wird. Viele Experten sehen die einzige Chance in einer Umnutzung der Erdgeschosse. Weniger Rendite, mehr Soziales, lautet die Devise. Die Art, wie wir unsere Stadtzentren nutzen, dürfte sich in den nächsten Jahren radikal ändern.

In dieser Woche befasste sich Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) mit dem Innenstadtsterben. Der Minister rief verschiedene Experten und Verbände an einen „runden Tisch“ und gab schon einmal die Linie vor: Die Städte sollten dafür sorgen, dass sie attraktivere Zentren bekämen, mehr Aufenthaltsqualität bieten, neue „Erlebnisräume“ mit Kultur und Gastronomie schaffen.

„Unsere Innenstädte sind ein wichtiger Teil unseres gesellschaftlichen Zusammenlebens und unseres Wirtschaftsstandortes“, sagte Altmaier. „Sie sollen wieder Lieblingsplätze für die Menschen werden.“

Wie aber soll das funktionieren, wenn Bürgermeister und Stadträte ihre Orte jahrzehntelang auf die optimale wirtschaftliche Verwertung der Flächen hin ausgerichtet haben – breite Straßen, große Parkhäuser und hoch verdichtete Geschäftsviertel, in denen allenfalls Platz ist für ein Café Venezia oder eine Imbissbude?

Eine aktuelle Studie des Marktforschungsunternehmens Bulwiengesa in Zusammenarbeit unter anderem mit der Bundesstiftung Baukultur gibt hier einige Antworten. Dreh- und Angelpunkt ist das Erdgeschoss, meinen die Experten.

Die alten Rechnungen für Innenstadtmieten gehen nicht mehr auf

Reiner Nagel, Vorstand der Bundesstiftung Baukultur, zieht zunächst eine vernichtende Bilanz: „Unsere Innenstädte und Ortskerne hatten schon vor der Corona-Pandemie mit Attraktivitätsverlust und Leerständen zu kämpfen. Eine sich nun immer weiter verstärkende Abwärtsspirale, mit der oftmals eine Verwahrlosung von Gebäuden und öffentlichen Räumen einhergeht, gefährdet nicht nur die Baukultur, sondern unser Gemeinwesen.“ Helfen könnten jetzt nur noch „unkonventionelle Maßnahmen“.

Zu diesen „Maßnahmen“ dürfte zunächst einmal gehören, dass sich Vermieter und Immobilienwirtschaft eingestehen: Die alten Rechnungen, wonach das Erdgeschoss der wichtigste Renditebringer einer Immobilie ist, geht nicht mehr auf. Lediglich in Toplagen der Metropolen können sie noch hohe Mieten verlangen.

In sogenannten B-Städten – und dazu gehören im Prinzip alle, die kleiner sind als die Top-Sieben – gehen die Ladenmieten seit drei Jahren zurück. Trotzdem sind die Grundstückspreise gestiegen, denn wegen niedriger Zinsen fließt weiterhin viel Geld in jede Form von Anlageimmobilie. Zusätzlich stiegen Bau- und Handwerkerkosten. Doch weder im Erdgeschoss und erst recht nicht in den oberen Etagen sind höhere Mieten in Sicht.

Quelle: Infografik WELT

Die bisherige Verwertungslogik muss deshalb wohl durchbrochen werden. Das meint auch Dirk Wichner, Einzelhandelsexperte beim internationalen Immobiliendienstleister JLL. „Wir müssten eigentlich schätzungsweise fünf Millionen qm nicht mehr benötigte Einzelhandelsfläche umnutzen“, sagt Wichner. Die Obergeschosse würden sich als Präsentationsfläche nicht mehr eignen.

Das Erdgeschoss als Showroom

„Man kann sich Kleider, Mäntel und Anzüge im Internet anschauen, oder in einem Showroom im Erdgeschoss verschiedene Modelle digital oder sogar in Augmented Reality vor dem Spiegel anprobieren.“ Während in den Obergeschossen Büros und Wohnungen entstehen könnten, würden die Bürger künftig im Erdgeschoss eher einen Showroom vorfinden, nach dem Vorbild der Apple Stores. Eine gewisse Auswahl der Produkte wird präsentiert. Alles andere gibt es online oder wird bei Bedarf in den Shop vor Ort geliefert.

Doch auch das wird nicht reichen, um das Leben in den Stadtzentren pulsieren zu lassen. JLL-Experte Wichner sieht die Notwendigkeit nach mehr Aufenthaltsqualität: „Wir kommen aus einer Konsumgesellschaft mit monopolartiger Vertriebsstruktur. Und wir sind mitten im Wandel in eine Erlebnisgesellschaft.“

In der Erdgeschoss-Studie von Bulwiengesa tauchen konkrete Beispiele auf, die zeigen, wie ein erfolgreiches Stadtquartier mit funktionierendem Zentrum aussehen kann. Da ist beispielsweise das neue „Quartier 21“ im Hamburger Stadtteil Barmbek. Die Bewohner sind Mitglied in einem Quartiersverein, der sich aus einer Sonderumlage finanziert.

Diese richtet sich nach dem Flächenanteil der Wohnungen. „Die Belastung eines jeden Einzelnen fällt dabei vergleichsweise gering aus“, heißt es in der Studie, „in der Gesamtheit resultiert aber ein Ertrag, der neben einem angestellten Quartiersmanager auch noch die Anmietung von Räumlichkeiten in Erdgeschosslage ermöglicht.“ Diese Räumlichkeiten böten Platz für Gemeinschaftsveranstaltungen, Feste und Hobbys. Der Quartiersmanager sorgt dafür, dass sich die Bewohner untereinander vernetzen.

Mietwohnungen mit Zusatzangeboten aufladen

Überhaupt scheint Vernetzung ein wichtiges Stichwort zu sein. Bulwiengesa und die anderen an der Studie Beteiligten führen die Quartiere Le Flair in Düsseldorf und Port Phönix in Dortmund an. Dort nutzen die Bewohner eine Smartphone-App, in der beispielsweise Händler und Gastronomen in den Erdgeschossflächen besondere Angebote einspielen. „Dies kann von Tageskarten für gastronomische Nutzungen bis hin zu Sonderangeboten im Einzelhandel oder Schließzeiten der Kindertagesstätte das gesamte Spektrum an Informationen beinhalten.“

Manche Projektentwickler hegen wohl die Hoffnung, dass man mit einer Bewohnervernetzung auch höhere Mieten verlangen kann. „Noch schnell auf der digitalen Pinnwand nach Joggingpartnern suchen, dem Service-Point eine Reservierungsanfrage für ein Gästeapartment schicken und sich mit den Nachbarn online fürs Wochenende verabreden“ – so sieht die digitale Lebenswelt das zahlungsbereiten Mieters aus Sicht eines Projektentwicklers aus.

Man muss die Mietwohnungen nur mit zusätzlichen Angeboten aufladen, dann stimmt am Ende auch die Einnahmebilanz wieder, so die Hoffnung. Hier ein Service Point, der das Leben organisieren hilft, dort eine Paketstation. Putzdienste. Eine Reparaturwerkstatt.

Doch selbst beim Projektentwickler Interboden, der verantwortlich zeichnet für das Port Phönix in Dortmund, hat gemerkt, dass frühere Renditen wohl nicht wieder erreicht werden können. „Mehr denn je wird eine starke konzeptionelle Einbindung von Erdgeschossflächen als prägender Charakter in das soziale Quartiersgefüge sein müssen“, sagt Interboden-Chef Carsten Boell. „Hierbei wird die soziale die wirtschaftliche Rendite teils schlagen müssen.“

Wenn aber selbst die Entwickler von ohnehin gerade erst gebauten Neubauquartieren schon Probleme haben, auf ihre Kosten zu kommen – wie soll das dann mit längst gebauten und teils fehlgeplanten Stadtzentren gelingen? Eine Initiative aus Baukultur-Stiftung, dem Einzelhandelsverband HDE sowie dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung sieht hier ohne massive staatliche Unterstützung für den notwendigen City-Umbau wenig Chancen und fordert ein Städtebau-Sonderprogramm in einer Größenordnung von 2,5 Milliarden Euro. Damit könne man Ladengeschäfte modernisieren, obere Geschosse umbauen, Marktplätze schöner gestalten. Zusätzlich brauche es vor Ort Kulturprogramme zur Förderung von Innenstadtaktivitäten.

Am runden Tisch des Wirtschaftsministers stießen solche Forderungen auf wenig Resonanz. Man dürfte nicht „mit der Gießkanne“ durchs Land gehen, sagte Peter Altmaier. Die Städte müssen wohl mit ihren teils selbst verschuldeten Krisen und den Folgen der Pandemie wohl größtenteils selbst zurecht kommen.

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