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DIW-Studie: Die Mietpreisbremse wirkt doch - manchmal


Die Mietpreisbremse scheint besser zu sein als ihr Ruf. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Demnach wirkt die Regulierung nur unter bestimmten Voraussetzungen und dämpft in den betreffenden Regionen den Anstieg der Mieten dauerhaft.

Der Studie zufolge könne die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form allerdings nur in Regionen mit besonders starken Preisanstiegen wirken. Konkret, "wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind".

Dabei zeigte sich, dass in Hamburg die Mietpreisbremse bezogen auf die Fläche wirkungslos ist. In Berlin dämpft sie dagegen den Anstieg der Mieten in fast der Hälfte der Fälle.

Hintergrund sei die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse: Als Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete gilt dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet. Darauf werden zehn Prozent aufgeschlagen. Dieser Spielraum für Vermieter sorge dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle greifen kann, berechneten die Studienautoren.

Nur kleine Teile der Bevölkerung profitieren

Die Mietpreisbremse greife daher nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreiche damit nur kleine Teile der Bevölkerung. "Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist - dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch", sagt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit DIW-Kollege Konstantin Kholodilin und Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg erstellt hat. Man müsse sich genau anschauen, wo die Voraussetzungen erfüllt seien, damit die Regulierung greifen könne.

Wo die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent stiegen, seien die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse durchschnittlich sogar einmalig um rund drei Prozent zurückgegangen, heißt es weiter. Dies sei beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder in der Innenstadt von Bielefeld der Fall. "Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf - die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch", sagt Mense.

Gleichzeitig warnten die Autoren jedoch davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung des Wohnungsmarktproblems zu sehen. Noch immer steige die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten und Ballungszentren schneller, als neue Wohnungen gebaut werden. Eine Preisregulierung könne höchstens Zeit verschaffen. "Daran, dass die Politik noch mehr Anreize für den Neubau von Wohnungen setzen muss, führt jedoch kein Weg vorbei", sagt Kholodilin.

Autoren erwarten verstärkten Neubau

Bisherige Studien deuten laut DIW darauf hin, dass sich der Anstieg der ieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt habe. Dieses Ergebnis sei weiterhin gültig. Die aktuelle Studie sei durch ihren Aufbau jedoch wesentlich differenzierter und könne dadurch erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist.

Die Autoren werteten mehr als 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen aus. Dabei seien auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen mit ähnlicher Lage und Qualität verglichen worden, heißt es in der Studie. Es habe sich weiter gezeigt, dass die Mieten für neu gebaute Wohnungen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen, deutlich schneller gestiegen seien als früher. Den Autoren zufolge dürfte das zur Folge haben, dass langfristig mehr neue Wohnungen gebaut werden.