Immobilien: Zwangsversteigerung: Kauf mit Risiken

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten – verkauft! Viele Schnäppchenjäger versuchen auf Versteigerungen ein gutes Geschäft zu machen. Fahrräder, Schmuck und Werkzeug kommen unter den Hammer – oder eben Immobilien. Im ersten Halbjahr 2022 wurden in Deutschland mehr als 6200 Häuser versteigert. Und es könnten bald mehr werden: Die Konjunktur schwächelt, die Inflation rast davon und die Kaufkraft sinkt. All das könnte zu einem Anstieg der Privatinsolvenzen führen. Das haben Experten des Immobilien-Versteigerungsportals Argetra erst kürzlich in einem Interview vorhergesagt. Kann ein Schuldner seine Raten nicht mehr zahlen, dürfen seine Gläubiger – meistens Banken – beim Amtsgericht die sogenannte Zwangsvollstreckung beantragen. Dann läuft es wie bei jeder anderen Auktion: Der Höchstbietende gewinnt.

Eine solche Zwangsversteigerung spart dem Käufer theoretisch eine Menge Geld, denn die Preise können deutlich unter dem Marktwert der Immobilie liegen. Aber es gibt Regeln: Am Anfang steht immer die Schätzung eines unabhängigen Gutachters, der vor der Versteigerung den sogenannten Verkehrswert der Immobilie feststellt. Liegt das Höchstgebot 50 Prozent unter diesem Wert, muss das Amtsgericht, das die Versteigerung durchführt, die Auktion beenden und einen neuen Termin festlegen. Gleiches gilt bei einem Preis unter 70 Prozent des Marktwertes. Dann darf der Gläubiger den Zuschlag – also das letzte Gebot, das der Auktionator annimmt – ablehnen und eine neue Versteigerung beantragen. Beim zweiten Termin fallen diese Grenzen aber weg, dann muss das Höchstgebot nur mindestens 30 Prozent des Verkehrswerts betragen, um gültig zu sein. Ein derart niedriger Zuschlag ist angesichts der steigenden Immobilienpreise aber sehr unwahrscheinlich.

Bei einer Zwangsversteigerung sparen Käufer auch bei den Kaufnebenkosten: Sie müssen keinen unabhängigen Gutachter beauftragen und auch die Kosten für Makler und sogar den Notar entfallen. Ihr Wunschobjekt haben sie mit der Auktion schließlich schon gefunden, und da das Amtsgericht die Auktion verwaltet, braucht es keinen teuren Notar, der den Kaufvertrag beglaubigt. Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Grundbucheintragung fallen aber trotzdem an. Hinzu kommt die „Zuschlagsgebühr“: ein Prozent des Kaufpreises für den Aufwand des Amtsgerichts plus Zinsen für die Zeit zwischen dem Tag des Zuschlags bis zur Bezahlung der gesamten Immobilie. Diese liegen aktuell bei etwa vier Prozent.

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Einer der größten Nachteile einer Zwangsversteigerung: Bieter können die Immobilie vorab meist nicht besichtigen. Der insolvente Eigentümer darf nämlich selbst entscheiden, ob er jemanden in seine Wohnung oder sein Haus lässt. Das gilt sogar für den gerichtlich beauftragten Gutachter: Es kann also gut sein, dass dessen Urteil nur auf dem äußeren Eindruck beruht. Und selbst wenn der Experte alles gesehen hat, können zwischen Gutachten und Versteigerung mehrere Jahre vergehen, sodass die Bewertung längst überholt sein kann. Ob und wie hoch sie bieten, müssen Käufer also daran festmachen, was sie von außen selbst sehen können. Und an den Informationen des Amtsgerichts: Auf dem bundesweiten Portal für Zwangsversteigerungen können Interessenten Gutachten, Exposés und – falls vorhanden – Fotos der Immobilie abrufen.

Keine Mängelhaftung

Außerdem gibt es keine Garantie, dass das Höchstgebot am Ende wirklich niedriger ist als der Marktwert. Wer sich also im Eifer des Gefechts übernimmt und zu hoch geboten hat, kann später nicht mehr von seinem Gebot zurücktreten. Ein Rückgabe- oder Widerrufsrecht ist ausgeschlossen, genauso wie eine Mängelhaftung. Wenn also erst nach dem Kauf auffällt, dass die Wohnung voller Schimmel ist, bleibt man auf den Renovierungskosten sitzen.

Käufer brauchen bei einer Zwangsversteigerung einiges an Eigenkapital: Wenn sie den Zuschlag erhalten, müssen sie noch am selben Tag eine Sicherheitsleistung von mindestens zehn Prozent der Kaufsumme erbringen. Das geht in Form eines Verrechnungschecks, einer Bankbürgschaft oder einer Überweisung ans Gericht. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das immerhin 30.000 Euro – zusätzlich zu dem Eigenkapital, das man für den Bankkredit einsetzen will. Die volle Summe ist nämlich schon sehr bald fällig: Meist haben die neuen Eigentümer maximal acht Wochen Zeit, um sie ans Amtsgericht zu überweisen.

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Zudem kann es Probleme geben, sollten noch Mieter in der Immobilie wohnen. Mit dem Zuschlag gehen nämlich nicht nur sämtliche Rechte auf den neuen Eigentümer über, sondern auch die Pflichten. Das gilt auch für bestehende Mietverhältnisse. Wer also selbst ins ersteigerte Mietshaus einziehen möchte, muss zuerst Eigenbedarf anmelden und warten, bis die bestehenden Mieter ausgezogen sind.

Es kann auch passieren, dass der insolvente Schuldner selbst noch in der Wohnung lebt und sich weigert zu gehen. Der Zuschlag funktioniert rechtlich zwar wie ein Räumungstitel: Der neue Eigentümer kann sofort einen Gerichtsvollzieher beauftragen, den Ex-Besitzer aus der Wohnung zu schmeißen und muss vorher nicht erst auf Räumung und Herausgabe der Immobilie klagen. Das Verfahren kann dennoch für beide Seiten sehr nervenaufreibend sein.