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Ungenutztes Bauland: Stärkeres Vorkaufsrecht für die Kommunen

Sie haben alle das gleiche Problem: Große Nachfrage nach Bauland, aber zu wenig Bauplätze. Dabei gibt es überall im Landkreis Schweinfurt viele Grundstücke, die sofort bebaut werden könnten. Das Problem ist nur: Die Gemeinden kommen nicht dran.

"Wir haben an die 50 freie Bauplätze", sagt Waigolshausens Bürgermeister Christian Zeißner, "aber alle sind in privater Hand." Es sind die sogenannten Enkel-Grundstücke. Bauplätze, die für die nachfolgende Generation aufgehoben werden. Oder für schlechte Zeiten. Oder als Kapitalanlage und Spekulationsobjekt. Früher erschlossen Kommunen Bauland auch dort, wo ihnen die Flächen nicht vollständig gehörten. Das führte dazu, dass manche Grundstücksbesitzer ihren Bauplatz erst einmal liegen ließen. Und manche liegen da eben heute noch.

Was können Kommunen tun, um an solche Bauplätze heranzukommen? Das war das zentrale Thema bei der Kreisversammlung des Bayerischen Gemeindetags im Freizeitzentrum in Waigolshausen. Kreisvorsitzender Friedel Heckenlauer, Bürgermeister von Stadtlauringen, hatte dazu aus der Geschäftsstelle des Bayerischen Gemeindetages Matthias Simon eingeladen, der die Bürgermeister und Verantwortlichen in den Kommunalverwaltungen über ihre rechtlichen Möglichkeiten informierte.  

Keine erhöhten Hebesätze auf baureife Grundstücke

Vorneweg: Den Kommunen stehen nur begrenzte Werkzeuge zur Verfügung, um sich brachliegende Grundstücke zu sichern. Gerade hat der Freistaat Bayern die Einführung einer Grundsteuer C verworfen, weil die Freien Wähler sie vehement bekämpft haben. Sie sollte Gemeinden in die Lage versetzen, von 2025 an einen erhöhten Hebesatz auf baureife Grundstücke anzuwenden. Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger sprach von einer "Strafsteuer".

Auch die Straßenausbaubeitragssatzung, kurz Strabs, gibt es auf Initiative der Freien Wähler nicht mehr. Die kommunale Abgabe für Straßenausbaumaßnahmen war bis 2018 noch ein finanzieller Hebel für Gemeinden, Besitzer von freiem Bauland zum Verkauf zu bewegen. 

Ein stumpfes Schwert ist auch das Baugebot. Der 1971 eingeführte Paragraf 176 im Baugesetzbuch ermöglicht es Kommunen, Grundstückseigentümer entweder zum Bauen oder zum Verkauf ihres Grundstücks zu zwingen. Ein langwieriges Verfahren, mit dem sich Mandatsträger keine Freunde machen. "So etwas können Sie in Ihrer letzten Amtsperiode beginnen", rät der Fachmann vom Bayerischen Gemeindetag davon eher ab.

Reiche Städter kaufen die Äcker zusammen

Somit bleibt den Gemeinden in Bayern aktuell nur die Möglichkeit, über ein Vorkaufsrecht einen Fuß in die Tür zu bekommen. Vorausgesetzt natürlich, es gibt überhaupt einen "Kauffall". Ein Allheilmittel ist dieses Vorkaufsrecht indes nicht, auch wenn es der Bundestag mit der jüngsten Novellierung des Baugesetzbuches im Mai dieses Jahres ausgeweitet hat. Gemeinden dürfen es ausüben, wenn der Grunderwerb dem Wohl der Allgemeinheit dient. Zum Beispiel, um öffentliche Ausgleichsflächen zu schaffen oder Sanierungs- und Entwicklungsgebiete zu voranzutreiben.

Vereinfacht gesagt, zur Gestaltung von Dorf oder Stadt wird den Kommunen die Tür geöffnet, auf der grünen Wiese aber bleiben sie außen vor. Zum Bedauern mancher Bürgermeister, weil "reiche Städter nun unsere Äcker zusammenkaufen". Und die Preise seien "so utopisch", dass Kommunen gar nicht mithalten könnten, ist die Erfahrung von Niederwerrns Rathauschefin Bettina Bärmann.

Was also kann man tun? Der Fachmann vom Bayerischen Gemeindetag rät den Kommunen, sich vorbeugend über eine entsprechende Satzung selbst schon mal ein Vorkaufsrecht einzuräumen für Objekte oder Gebiete, die für städtebauliche Maßnahmen in Betracht kommen könnten. Hilfreich beim Erlass einer solchen "Vorkaufsrechtsatzung" sei es, wenn die Gemeinde ein Innenentwicklungskonzept besitzt, anhand dessen sich das Vorkaufsrecht städtebaulich begründen lässt. Und sinnvoll sei es, die Satzung rechtzeitig zu erlassen. Denn sitzen Käufer und Verkäufer schon beim Notar, sei es dafür zu spät. "Dann ist die Gemeinde raus." Gleiches gilt, wenn vererbt, getauscht oder versteigert wird.

Neu im Baugesetzbuch ist das gemeindliche Vorkaufsrecht an "Schrott-Immobilien". Doch Vorsicht: "Nicht, dass man eine denkmalgeschützte Bau-Ruine erwirbt", warnte einer der Bürgermeister. Neu ist auch, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht preislimitiert ausüben kann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Das bedeutet aber, dass sie erst einmal den Verkehrswert ermitteln muss. Was schwierig, teuer und am Ende ergebnislos sein kann, weil der Grundstücksbesitzer jederzeit sein Verkaufsangebot auch wieder zurückziehen kann.   

Fazit des Referenten: "Die Ausübung des Vorkaufsrechts braucht ernsthafte und mühevolle Vorbereitung, aber wir haben nichts anderes in der Hand." 

Digitale Bauantrag soll 2023 kommen

Noch ein anderes Thema bereitet den Bürgermeistern und Gemeindeverwaltungen aktuell Kopfzerbrechen: Der digitale Bauantrag. Weil Bayerns Verwaltungen bürgerfreundlicher werden sollen, müssen ab dem Jahr 2023 alle Verwaltungsleistungen auch digital angeboten werden. So auch die Baugenehmigung. In fünf ausgewählten Landkreisen wird der digitale Bauantrag bereits in einem Pilotprojekt getestet. Zug um Zug sollen nun alle Landkreise aufspringen. 

Im Landkreis Schweinfurt gibt es noch große Skepsis. "Das ist noch nicht ausgegoren", brachte es der staatliche Bauamtsleiter Thomas Zweiböhmer auf den Punkt. Denn es braucht nicht nur neue Computerprogramme an den Landratsämtern, wo künftig der digitale Bauantrag eingereicht wird, es gibt auch noch viele offene Fragen. Zum Beispiel, ob es dann weiterhin Bauanträge in Papierform geben wird und wie diese bearbeitet werden sollen. Die Bürgermeister treibt noch eine andere Frage um: Wie bekommen wir überhaupt mit, dass jemand bei uns bauen will, wenn der Bauantrag nicht mehr bei der Gemeinde eingeht? "Darüber müssen wir uns noch Gedanken machen", meinte Zweiböhmer.