Rapistuvien kerrostalojen konkurssien odotetaan alkavan yleistyä. Useimmille taloyhtiöille edes konkurssi ei tuo ratkaisua tai loppua, vaan ne päätyvät jonkinlaiseen välitilaan, kun konkurssi raukeaa.
Viime vuonna oli myytävänä kokonainen kerrostalo, jossa on ollut myös pankki. Osa asunnoista tyhjeni, kun paikallinen betonielementtitehdas meni konkurssiin. Kuva: Antti Hämäläinen / IS
Elina Ranta
Tyhjien ja purkukuntoisten kerros- ja rivitalojen määrä kasvaa, niin myös asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden maksukyvyttömyystilanteet. Yli puolet suomalaisista asuu kunnissa, joissa asuntojen reaalihinnat ovat laskevia.
Suomessa on lähes 92 000 asunto-osakeyhtiötä.
– Olemme havainneet tämän tulevan ongelman. Se alkoi rantautua meille siinä muodossa, että taloyhtiössä on ollut liikehuoneistoja, jotka ovat jääneet tyhjilleen ja niistä on muodostunut kestämätön tilanne asunto-osakkaille, Fennon asianajaja Jussi Laakkonen kertoo.
Asunto muuttuu ehkä täysin arvottomaksi, mutta asuntovelka jäädä. Asukas voi jäädä pahimmassa tapauksessa asunnottomaksi.
– Nämä ovat erittäin surullisia tapauksia, kun ihmisten asunnon arvo nollautuu tai muuttuu jopa negatiiviseksi, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.
Laakkosen mukaan pesänhoitaja on usein puun ja kuoren välissä. Toisella puolella ovat asukkaat ja näiden inhimillinen hätä kodin menetyksestä, toisella lainsäädäntö, jonka mukaan konkurssipesä ei saa tuottaa lisää velkaa.
Pesänhoitaja voi joskus yrittää antaa lisäaikaa asumiseen, jos saa vastikkeenkaltaista vuokratuottoa riittävästi kulujen kattamiseen. Aika monesti tilanne on se, että varoja ei tule riittävästi ja ainoa keino on asuinkiinteistön hallittu alasajo kylmilleen.
– Nämä ovat konkurssipesällekin vaikeita tapauksia. Asunto-osakeyhtiö muuttuu zombi-taloyhtiöksi ja seisoo tyhjillään arvottomana. Meillä on aukko siinä, että vaikka yksittäisen asunto-osakkeen voi konkurssipesä hylätä arvottomana, mutta koko kiinteistön hylkääminen ei ole mahdollista.
Koro-Kanervan mukaan tällaiset henkitoreissaan olevat taloyhtiöt lipuvat usein pimentoon. Niissä saattaa asua lähinnä iäkkäitä tai vähävaraisia ihmisiä, niille ei tarjota enää isännöintipalvelua. Hiltusen mukaan ne eivät useinkaan ole enää myöskään Kiinteistöliiton asiakkaita.
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. Kuva: Kimmo Räisänen
Isännöintiliikkeelle ongelmayhtiöt ovat vaikeita, koska ne eivät pysty maksamaan isännöinnin työstä, eivät saa enää pankkilainaa eikä korjauksissa olisi enää edes järkeäkään kun asuntoihin ei kohdistu mitään kysyntää.
– Silti taloyhtiöt tarvitsisivat ihmisen auttamaan niitä. Isännöinnillekin pitäisi olla jollain tavalla järkevää pysyä asukkaiden rinnalla loppuun asti, Koro-Kanerva huomauttaa.
Asumisen ammattilaiset ovat jo pitkään puhuneet tarpeesta luoda malli hallituille taloyhtiöiden konkursseille.
– Ongelmatapausten määrä tulee kasvamaan, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen sanoo.
Kiinteistöliitto vaatii, että konkurssilainsäädännön toimivuutta ja muita menettelyitä selvitetään purkukuntoisten asunto-osakeyhtiöiden alasajon helpottamiseksi.
Avoimia kysymyksiä on lukuisia, Koro-Kanerva ja Hiltunen sanovat.
Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Kuva: Roni Rekomaa
Jos osakkeiden hallinta siirtyy konkurssipesälle, pystyykö asuntoon jäämään asumaan? Mitä tapahtuu, jos konkurssitalon osakkeet ovat asukkaan henkilökohtaisen lainan vakuutena? Jääkö talo purkukuntoisena kunnan vaivoiksi, kenelle päätyy tontti? Missä vaiheessa kiinteistöverot lakkaavat?
Koro-Kanerva huomauttaa, että edes konkurssi ei ole lopullinen ratkaisu.
Jos konkurssi raukeaa, palataanko siinä lähtöruutuun?
– Konkurssissakin pyritään etsimään joku, jolle kiinteistövarallisuus pystytään realisoimaan. Jos sellaista ei löydy, konkurssihan raukeaa varojen puutteeseen ja hallinto palautuu sillensä. Mitä tapahtuu sitten, kun kiinteistö on täysin arvoton, poistettu rekisteristä. Se ei pysty tekemään oikeustoimia, huolehtimaan ylläpidosta tai solmimaan sopimuksia.
– Kuitenkin se asunto-osakeyhtiö on edelleen olemassa, ja ne asukkaat omistavat osakkeensa. Siinä ei pysty asumaan eikä tekemään mitään. Tämä on vähän mysteeri.
Usein korjausvelkaiseen, arvottomaksi muuttuvaan taloon hoidetaan ostaja. Sijoittaja ostaa osakekannan halvalla. Hän saa taloyhtiöstä vielä vuokratuottoa sen verran, että se kattaa ostohinnan ja jonkinlaisen tuoton..
Sijoittaja on harvoin mikään investoija ja pelastaja, vaan enemmänkin saattohoitaja, joka lypsää talosta tuottoa niin kauan kuin saa.
”
Asukkaat eivät osaa oikein varautuakaan siihen, että juuri minun kädessäni on se mustapekka.
Tämä huonoon kuntoon päässyt kerrostalo purettiin 2020. Kuva: Heikki Saukkomaa / Lehtikuva
Konkursseja on tapahtunut vielä vähän. Toistaiseksi asukkaat sinnittelevät huonokuntoisissa taloyhtiöissä.
Patentti- ja rekisterihallituksesta kerrotaan, että vuodesta 2014 kaupparekisterissä on ollut merkintöjä asunto-osakeyhtiön konkurssiin asettamisesta 43 kertaa. Konkurssi on tähän mennessä rauennut 24 tapauksessa. Tällä hetkellä tusinan asunto-osakeyhtiön rekisteritiedoissa on merkintä konkurssiin asettamisesta.
Pidempien kehityskaarien tapaukset liittyvät väestökehitykseen ja taantuviin alueisiin ja korjausvelkaan, jota on kertynyt jo ihan älyttömästi, Koro-Kanerva huomauttaa.
Muut syyt voivat vaihdella liikehuoneistojen maksukyvyttömyydestä viime aikojen ongelmiin kaasulämmitteisissä taloyhtiöissä Kaakkois-Suomessa.
Rauenneiden konkurssien syynä oli juuri varojen puute.
Koro-Kanerva puhuu 10–15 vuoden akselista, jolloin konkursseja alkaa tulla lisääntyvästi. Jo tänä syksynä konkurssiin asetetuissa taloyhtiöissä alkaa näkyä ajankuvaa siitä, mitä tuleman pitää isossa kuolevien asunto-osakeyhtiöiden alkavassa aallossa, hän arvioi.
– En usko, että tilanne räjähtää käsiin kovien nopeasti, vaan kehitys on hiipivää. Asukkaat eivät osaa oikein varautuakaan siihen, että juuri minun kädessäni on se mustapekka.
