Tonttivuokrat nousevat vuodenvaihteessa noin 7–10 prosentilla suurella osalla taloyhtiöistä.
Helsingissä vuokratontteja on muun muassa Käpylän ja Kumpulan pientaloalueilla. Kuva: Jonne Sippola / HS
Tuomas Niskakangas HS
Vuokratonteilla sijaitsevien talojen ja asuntojen tonttivuokriin on tulossa kovia korotuksia, joista suuri osa astuu voimaan vuodenvaihteessa.
Suurimpien kaupunkien ja yksityisten omistajien tonttivuokrat on joitain poikkeuksia lukuun ottamatta sidottu elinkustannusindeksiin, joka seuraa inflaatiota eli kuluttajahintojen nousua.
Inflaatio on siis nostamassa täysimääräisesti myös tonttien vuokria.
”Sieltä on tulossa aika massiivisia korotuksia verrattuna aikaisempiin vuosiin”, sanoo asuntorahoitukseen erikoistuneen Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus.
Elinkustannusindeksiä käyttävät vuokrien korotuksien perusteena muun muassa Helsingin, Tampereen, Oulun ja Turun kaupungit. Samaa mittaria soveltavat myös suurimmat suomalaisten pankkien ja sijoitusyhtiöiden tonttirahastot, kuten OP:n, S-Pankin, Hypon, Ålandsbankenin ja Taalerin tonttirahastot.
Monet toimijoista, myös Helsingin kaupunki, käyttää tarkkana mittarina edellisen vuoden elinkustannusindeksin vuosikeskiarvoa, joka julkaistaan aina tammikuussa. Nousseet vuokrat näkyvät tällöin vuoden ensimmäisissä laskuissa.
Joissain tapauksissa vuokrien korotukset voivat osua toiseen kalenterivuoden ajankohtaan, esimerkiksi rakennuksen valmistumiskuukauden mukaan.
Vuodenvaihde on kuitenkin merkittävälle osalle vuokratonteilla asuvista se hetki, jolloin tonttivuokrien nousu muuttuu todeksi.
Lokakuussa elinkustannusindeksi oli noussut edellisen 12 kuukauden aikana 8,3 prosenttia. Jos marras- ja joulukuun inflaatioluvuissa ei tule suuria yllätyksiä, vuosikeskiarvo asettuu 7–10 prosenttiin.
Korotukset osuvat nykyisessä taloustilanteessa hetkeen, jolloin taloyhtiöiden ja asukkaiden muutkin kustannukset nousevat vauhdilla.
Sähkön ja elintarvikkeiden hintojen nousu sekä asuntolainojen korkojen kohoaminen ovat herättäneet jo paljon huolta, ja kevään mittaan pinnalle nousee yhä vahvemmin muiden asumiseen liittyvien kustannusten kasvu. Tonttivuokrien korotusten lisäksi nousussa ovat muut kiinteistönhuollon kustannukset, jotka viime kädessä siirtyvät yhtiövastikkeisiin.
Kevään yhtiökokouksissa taloyhtiöiden osakkaat kohtaavat karuja laskelmia asumisen kustannuksista.
Helsingin kaupunki on saanut jo ensimmäiset yhteydenotot taloyhtiöiltä, jotka ovat havahtuneet tonttivuokrien pomppuun. Kaupungilta on kysytty, voisiko vuokrien korotuksia kohtuullistaa.
”Ei ole sellaista suunnitteilla eikä valmisteilla”, sanoo Helsingin kaupungin tonttiyksikön päällikkö Timo Laiho.
Kaupungin keinona vastata nousevista tonttivuokrista aiheutuviin ongelmiin on Laihon mukaan vuokralaskujen maksuajan pidentäminen.
Yksityisten omistajien oikeus korottaa vuokria sopimukseen kirjatun elinkustannusindeksin mukaisesti on myös vahva.
”Sitä ei pääse oikein pakoon mitenkään. Vuokranantajalla ei ole mitään vastuuta kohtuullistaa tai tarkastella sitä”, Brotherus sanoo.
Tonttirahastot ovat indeksikorotusten ansiosta tehneet jo tänä vuonna hyviä tuottoja samaan aikaan kun sijoitusmarkkinat ovat yleisesti ottaen kehittyneet alavireisesti.
”Rahaston sijoituskohteiden positiivisen arvonmuutoksen taustalla on elinkustannusindeksin viimeaikainen voimakas nousu”, totesi S-Pankin rahastonhoitaja Ville Vääränen syyskuussa.
S-Pankin rahastojen tonteilla osa vuokrankorotuksista tulee voimaan vuoden varrella, mutta suuressa osassa sopimuksista tarkastelu tapahtuu vuodenvaihteessa.
S-pankilla ja muilla toimijoilla vuokrankorotukset on sidottu valtaosin pelkkään elinkustannusindeksin nousuun.
Joissain tapauksissa elinkustannusindeksin päälle voi tulla vielä lisäkorotus. Harvinaisempia ovat myös sopimukset, joissa vuokrankorotuksen perusteena on kokonaan joku muu kuin elinkustannusindeksi.
Laiho ja Brotherus muistuttavat, että elinkustannusindeksiin sidotut vuokrantarkastukset ovat olleet vuokratonteilla asuville edullisia pitkällä aikavälillä.
Nyt, inflaation kiihdyttyä, kääntyy tilanne vuokratonttilaisia vastaan.
”Yleensä elinkustannusindeksin muutos ei riitä pitämään vuokratasoa maan arvon kehityksen mukana, vaan jää siitä jälkeen. Kun inflaatiovauhti on hetkellisesti korkea, tonttivuokriin tulee selkeästi isompi tarkistus tehtäväksi ensi vuonna”, Laiho sanoo.
Elinkustannusindeksi tuntuu aavistuksen kummalliselta mittarilta vuokrien kohoamista määrittämään. Ainakin nykyisessä tilanteessa se iskee kuluttajiin ikävästi samaan aikaan kun muut elinkustannukset nousevat.
Brotheruksen mukaan indeksi ajaa kuitenkin lähtökohtaisesti asiansa.
”En keksi siihen oikein parempaakaan puolueetonta mittaria.”
Tonttivuokrien nousu nostaa nyt konkreettisella tavalla pintaan riskit, joita vuokratonteilla sijaitseviin asuntoihin liittyy. Kiinteistövälittäjät ovat viime vuosina kertoneet, etteivät asunnonostajat usein arvota kovinkaan voimakkaasti sitä, sijaitseeko taloyhtiö omalla tontilla vai vuokratontilla.
Viime vuosina sekä Helsingin että koko maan uusista asuinkohteista karkeasti puolet on sijainnut vuokratontilla.
Omalla tontilla asuvien suhteellista etua nykytilanteessa tasoittaa kiinteistövero. Rakennuskustannusindeksiin sidottu kiinteistövero nousee näillä näkymin vuodenvaihteessa suunnilleen saman verran kuin tonttivuokrat.
Omalla tontilla sijaitsevat taloyhtiöt maksavat korkeampaa kiinteistöveroa, koska ne maksavat veroa myös maapohjasta.
