Crédit immobilier : pourquoi la remontée du taux de l’usure n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs

Le graphique de la semaine

C’est la question qui agitait le monde de l’immobilier ces dernières semaines et qui, surtout, préoccupait les candidats à l’achat d’une maison ou d’un appartement : à combien s’élèvera, au 1^er octobre, le taux d’usure – c’est-à-dire le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent ?

La réponse a finalement été donnée par la Banque de France mercredi 28 septembre en fin de journée, via un communiqué de presse : ce sera 3,05 % pour les crédits immobiliers souscrits sur vingt ans ou plus, contre 2,57 % le trimestre précédent. Pour les prêts à l’habitat d’une durée inférieure à vingt ans, ce taux passera de 2,60 % à 3,03 %.

Le taux d’usure est un dispositif de protection de l’emprunteur contre les abus. Depuis plusieurs mois toutefois, il est l’objet de vives critiques, accusé, surtout, de bloquer l’accès au crédit de nombreux candidats à l’acquisition immobilière.

Pour comprendre, il faut savoir que chaque trimestre, la Banque de France doit calculer l’usure en se basant sur la moyenne des taux des crédits réellement pratiqués par les banques durant le trimestre précédent, en ajoutant un tiers – c’est, en quelque sorte, la marge autorisée, qui permet au final, en France, de ne pas avoir de gros écarts entre les taux accordés aux différents types d’emprunteurs.

Plus le taux d’usure est bas, plus il est, en toute logique, difficile de le respecter, d’autant qu’il comprend tous les éléments du coût du crédit (le taux d’intérêt, mais aussi l’assurance, les frais de dossier et de garantie).

Décalage et effet ciseau

Mais en période de hausse rapide des taux, comme aujourd’hui, (le taux moyen flirte actuellement, selon les courtiers, avec les 2 % pour un emprunt sur vingt-cinq ans), le dispositif peut générer temporairement un effet de ciseau : en raison de la temporalité de la formule de calcul, la hausse des taux pratiqués se répercute forcément avec retard sur les taux d’usure. Résultat : les banques ne sont pas incitées à prêter.

« Les taux pratiqués en janvier pèsent encore sur le taux d’usure fin juin, et comme un taux appliqué pour une vente signée en janvier a, en réalité, été fixé fin 2021 par la banque, on a au total un décalage de six à neuf mois », déplorait par exemple sur le site du Monde Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi, en juin.

D’où les demandes répétées, émanant surtout des courtiers, de déroger à la formule de calcul habituelle des taux d’usure pour qu’ils augmentent plus rapidement qu’ils ne le devraient. Avec une fin de non-recevoir : pour le dernier trimestre, la Banque de France a décidé, comme le 1^er juillet, d’appliquer la formule et de ne pas faire usage du droit qu’elle a de proposer au ministre de l’économie de ne pas appliquer transitoirement le calcul normal, en cas de circonstances exceptionnelles.

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