La parenthèse du robinet du crédit qui coule à flots s’est refermée. Pour autant, obtenir le financement de son projet immobilier reste possible. Les taux de crédit devraient se stabiliser d’ici la fin de l’année.

Avec un taux moyen qui a augmenté de 20 centièmes chaque mois depuis le début de l’année, tous les emprunteurs ont vu leur pouvoir d’achat et notamment le montant moyen emprunté diminuer fortement entre le 2nd semestre 2022 et le 1er semestre 2023, soit - 7,5 % pour les primo-accédants, - 6,6 % pour les investisseurs locatifs et - 3,1 % pour les secundo-accédants. Photo Adobe Stock

Avec un taux moyen qui a augmenté de 20 centièmes chaque mois depuis le début de l’année, tous les emprunteurs ont vu leur pouvoir d’achat et notamment le montant moyen emprunté diminuer fortement entre le 2nd semestre 2022 et le 1er semestre 2023, soit - 7,5 % pour les primo-accédants, - 6,6 % pour les investisseurs locatifs et - 3,1 % pour les secundo-accédants. Photo Adobe Stock

Avec une hausse des taux plus forte que la correction des prix de l’immobilier, le montant moyen emprunté par les primo-accédants est passé de 242 314 € au 2nd semestre 2022 à 224 140 € au 1er semestre 2023, d’après Cafpi. Avec un montant emprunté de 208 861 € pendant la période estivale, le mouvement n’a pas encore ralenti. Photo Adobe Stock

Avec une hausse des taux plus forte que la correction des prix de l’immobilier, le montant moyen emprunté par les primo-accédants est passé de 242 314 € au 2nd semestre 2022 à 224 140 € au 1er semestre 2023, d’après Cafpi. Avec un montant emprunté de 208 861 € pendant la période estivale, le mouvement n’a pas encore ralenti. Photo Adobe Stock

Le portrait-robot de l’emprunteur primo-accédant au 1er semestre 2023 : âgé de 35 ans, en CDI, qui achète dans l’ancien et emprunte environ 224 140 € sur 23,4 ans. Photo Adobe Stock

Le portrait-robot de l’emprunteur primo-accédant au 1er semestre 2023 : âgé de 35 ans, en CDI, qui achète dans l’ancien et emprunte environ 224 140 € sur 23,4 ans. Photo Adobe Stock

Dans une course contre l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a, à huit reprises depuis le 27 juillet 2022, remonté ses taux directeurs, passant de 0 à 4,50 % aujourd’hui pour son taux de refinancement.

Des décisions qui ont entraîné une hausse ininterrompue des taux de crédit immobilier, passant de 1,58 % à 3,94 % sur la même période sur 25 ans, selon le courtier Cafpi. Et il est fort probable qu’ils atteignent les 5 % dès 2024. Toutefois, selon les courtiers, la rentrée est placée sous le signe l’espoir. 

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Avec un taux moyen qui a augmenté de 20 centièmes chaque mois depuis le début de l’année, tous les emprunteurs ont vu leur pouvoir d’achat et notamment le montant moyen emprunté diminuer fortement entre le 2nd semestre 2022 et le 1er semestre 2023, soit - 7,5 % pour les primo-accédants, - 6,6 % pour les investisseurs locatifs et - 3,1 % pour les secundo-accédants.

« Dans le même temps, l’apport demandé a, quant à lui, fortement augmenté, dépassant les 20 % pour les acquéreurs d’une résidence principale (18 % pour les investisseurs), indique Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. Malgré cela, la volonté d’aboutir à son projet immobilier reste forte en France, et il est toujours possible d’obtenir un financement, moyennant une adaptation aux nouvelles normes du crédit immobilier. » 

Les primo-accédants doivent revoir leur projet immobilier

Avec une hausse des taux plus forte que la correction des prix de l’immobilier, le montant moyen emprunté par les primo-accédants est passé de 242 314 € au 2nd semestre 2022 à 224 140 € au 1er semestre 2023, d’après Cafpi. Avec un montant emprunté de 208 861 € pendant la période estivale, le mouvement n’a pas encore ralenti.

En raison du resserrement des conditions d’accès au financement, le montant de l’apport des primo-accédants est passé en un semestre de 61 084 € à 64 494 € (+ 5,5 % de l’apport moyen).

Le portrait-robot de l’emprunteur primo-accédant au 1er semestre 2023 : âgé de 35 ans, en CDI, qui achète dans l’ancien et emprunte environ 224 140 € sur 23,4 ans.

Du côté des secundo-accédants, entre le 2e semestre 2022 et le 1er semestre 2023, le montant moyen de l’emprunt est passé de 380 677 € à 368 673 € (et même à 342 468 € en juillet-août), avec un taux d’apport qui a grimpé de 1,9 point sur la même période, pour atteindre 23,6 % (26 % cet été). Photo Adobe Stock

Du côté des secundo-accédants, entre le 2e 
semestre 2022 et le 1er semestre 2023, le montant moyen de l’emprunt est passé de 380 677 € à 368 673 € (et même à 342 468 € en juillet-août), avec un taux d’apport qui a grimpé de 1,9 point sur la même période, pour atteindre 23,6 % (26 % cet été). Photo Adobe Stock

Tout comme les secundo-accédants et les investisseurs locatifs…

Du côté des secundo-accédants, entre le 2nd semestre 2022 et le 1er semestre 2023, le montant moyen de l’emprunt est passé de 380 677 € à 368 673 € (et même à 342 468 € en juillet-août), avec un taux d’apport qui a grimpé de 1,9 point sur la même période, pour atteindre 23,6 % (26 % cet été).

Même son de cloche du côté des investisseurs, avec un montant moyen emprunté qui est passé de 199 741 € au 2nd semestre 2022 à 186 458 € au 1er semestre 2023, alors que dans le même temps, le taux d’apport a augmenté de 3,9 points, atteignant 16,9 % au 1er semestre 2023. 

Un ralentissement de la hausse des taux en septembre

Les taux de crédit sur 15, 20 et 25 ans enregistrent des hausses légères (+ 0,05 point) en septembre par rapport à août, selon le courtier Empruntis.

« Alors que la BCE augmente ses taux de 25 points de base, la hausse des taux de crédit immobilier reste plus raisonnable. Cela s’explique par la relative stabilité du coût de l’argent sur lequel sont indexés les taux de crédit : l’OAT 10 ans (Obligation assimilable du Trésor).

Orientée à la hausse, l’OAT 10 ans reste dans un tunnel variant de 3 à 3,25 %, et il faut espérer que cela dure », explique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Côté emprunteurs, la situation reste anxiogène. Faut-il acheter ou patienter ? « Il est quand même bon de rappeler que l’achat de sa résidence principale n’est pas simplement une question de rentabilité !, remarque-t-elle.

Et si toutefois le budget est trop serré, la baisse des prix amorcée dans certains secteurs peut constituer un levier de pouvoir d’achat. Pour maîtriser son budget et faire évoluer ses recherches, il est important d’avoir une étude précise de sa capacité d’achat, à réactualiser tous les mois ! » Ce que constate aussi Caroline Arnould de Cafpi : « Nous observons les prémices d’un retour à la baisse des prix de l’immobilier, ce qui pourrait permettre aux emprunteurs de retrouver un peu de pouvoir d’achat. » 

2023, une année de transition pour le crédit

Avec un taux d’usure mensualisé en début d’année, permettant aux banques de couvrir leurs coûts de refinancement, la crainte du blocage pur et simple de l’accès au financement a été évitée. Les établissements bancaires reviennent progressivement sur le marché pour distribuer largement du crédit, ayant retrouvé des marges. Le courtier Cafpi s’attend à une stabilisation des taux d’intérêt d’ici la fin de l’année 2023 autour de 4,5 à 5 %.