La situation a été rendue tendue par la conjonction de différents facteurs, qui ont accentué la pénurie. Voici les raisons de la crise actuelle.
"Chaque crise est différente, mais celle-là cumule de multiples raisons". Marc Pigeon, deux fois président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI) et l'un des plus anciens de la place montpelliéraine avec son groupe Roxim, en a vu et vécu plusieurs. Pour lui, l'actuelle crise du logement est la conséquence et la somme de différents facteurs, qui se sont agrégés pour donner la tension que l'on connaît.
1. La cherté du foncier
"C'est la matière première. Le promoteur immobilier ne peut plus travailler s'il n'en dispose pas", commence par faire observer Marc Pigeon. Or, aujourd'hui, le prix du foncier a explosé. Des propriétaires de terrains font monter les enchères face à des promoteurs parfois prêts à surpayer un terrain pour pouvoir construire. "Avant, c'était l'embellie commerciale qui poussait le prix des terrains à la hausse. Aujourd'hui, c'est le politique, avec le zéro artificialisation des sols".
Cette politique, aussi louable soit-elle, a considérablement réduit la disponibilité des terrains à bâtir. Conséquence : il n'y plus de terrain sur lesquels produire des logements neufs. Et quand c'est, comme à Montpellier, la collectivité (en l'occurrence la Métropole) qui vend des terrains, à travers ses ZAC (zones d'aménagement concerté), ces derniers sont si peu nombreux qu'ils ne permettent pas de répondre aux besoins.
2. Les lourdeurs administratives
C'est une problématique récurrente que vivent tous les promoteurs. "Le maire de Montpellier annonce 8 000 logements nouveaux sur son mandat, mais quand on dépose une demande de permis de construire, c'est la galère, quand ce n'est tout simplement pas refusé sans raison", se plaint un promoteur montpelliérain. Derrière les discours rassurants, la réalité est tout autre. Et, sur Montpellier, ça ne date pas d'aujourd'hui. Résultat : selon le cabinet spécialisé dans les données immobilières Adéquation, les ventes ont reculé de 50% sur le premier semestre.
"Sur Montpellier, tous réseaux confondus, le volume des compromis de vente a chuté de 46%", note Lionel Diaz, président du réseau Orpi Languedoc, qui regroupe 54 agences sur l'Hérault, le Gard et la Lozère. Le problème n'est pas seulement montpelliérain. C'est la même chose sur les autres villes de la région : à Nîmes, le nombre de compromis a chuté de 39%. Globalement, depuis le début d'année sur le seul réseau Orpi Languedoc, nous sommes à -37%",
3. Des prix trop élevés
"Cela fait une dizaine d'années que je sens venir le coup, confie Marc Pigeon. Les prix de l'immobilier sont, chez nous, en décalage avec le revenu des ménages. Et ça, ça n'a rien à voir avec la hausse des taux du crédit". "Il y a une décorrélation entre les prix des logements et les niveaux de revenus", confirme Philippe-Antoine Brouillard, directeur général du promoteur languedocien Vestia. Pour Clémence Peyrot, directrice régionale du cabinet Adéquation, "si les prix continuent de grimper, c'est parce qu'il y a peu de ventes; les seuls biens à la vente sont ceux conçus avant la crise, quand ça fonctionnait bien".
Le déficit de produits n'est pas la seule cause de l'extraordinaire inflation des logements. "Toute la difficulté aujourd'hui, c'est de convaincre les vendeurs de vendre leur bien au bon prix", se lamente Ludovic Chevalier, de l'agence L'Instant Immo, à Saint-Jean-de-Védas, près de Montpellier. Les vendeurs restent sur des niveaux de prix qui étaient ceux de l'explosion du marché immobilier à la sortie du Covid.
4. Une hausse brutale des coûts de construction
"Sur ces deux dernières années, les coûts de construction ont grimpé de 30%", rappelle Marc Pigeon. "Nous subissons une inflation, comme tout le monde, reconnaît Philippe-Antoine Brouillard. Si les coûts de la construction continuent d'augmenter, il est évident que les prix vont eux aussi continuer à croître". Pour Mathieu Massot, directeur général du groupe immobilier régional FDI, "c'est une question d'équilibre de nos opérations de promotion : comme les coûts ont flambé, ça a eu un impact sur les prix".
5. Des banques plus frileuses
La banque est une entreprise comme une autre, avec une nécessité de présenter des comptes équilibrés. Elle reste néanmoins un partenaire majeur de la promotion immobilière. "Avant, une banque acceptait de cofinancer un programme de logements neufs, à partir du moment où on avait déjà commercialisé 30 à 35% des produits mis à la vente. Aujourd'hui, c'est 40 à 50%", révèle Mathieu Massot.
"Il y a beaucoup de confrères qui ne lancent pas leurs programmes, faute d'une précommercialisation suffisante, car les gens n'ont pas eu leur prêt bancaire", glisse un promoteur. Du coup, "ils rendent le terrain que leur a vendu la Métropole de Montpellier pour construire dessus". À l'arrivée, ce sont autant de logements qui ne viendront pas satisfaire la demande.
