El año empieza muy movido para Agustín Freccero, fundador y presidente de Haras del Sur, el emprendimiento de barrios cerrados más grande de Zona Sur que, en marzo, lanzará dos nuevos barrios, uno de ellos con tres canchas de polo que ya están en uso y que se suman a las canchas de golf y de los más variados deportes y a un spa.
Además, a fines de febrero se inaugurará el Paseo Comercial, un lugar con 42 locales y una supermercado que implicó una inversión de u$s 3 millones. Y este año arrancará también con una nueva ampliación en el Colegio del barrio, que inauguró en 2019.
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"Se fue dando", asegura el empresario cuando cuenta la realidad de su empresa desarrolladora hoy. Freccero tenía su estudio contable en San Isidro y que compró un campito con tambo en Zona Sur para ir los fines de semana. Ese fue el inicio del mega proyecto que hoy tiene 2500 lotes y 1800 propietarios. Con sus hijos lidera además la empresa constructora que da la opción de construir las casas a los compradores a precios más bajos. Hoy tiene en construcción 120 propiedades.
-¿Cómo ve el sector hoy?
-El desarrollo de lo que es CABA está un poco más complicado, siempre hablando de viviendas, está bastante abastecido y hay mucha gente, mucha que buscar irse de Capital fundamentalmente porque el trabajo hoy cambio enormemente. La Zona Norte también está un poco saturada, la gente se queja del tránsito, el tiempo que demora en llegar a Capital y eso, de alguna manera, nos beneficia a los que estamos en Zona Sur.
Sin embargo, el gran furor que hubo en la pandemia y post pandemia corta terminó. Ahora la gente está buscando con mayor exigencia: la idea de las famosas 15 cuadras las están haciendo valer y esto hace que los desarrolladores tengamos que proveer de determinados servicios que antes no era necesarios. En nuestro caso, por eso tomamos la decisión de hacer el colegio dentro del barrio aunque, por supuesto, que también puede acceder familias de otros barrios.
-¿Cuándo se inauguró el colegio?
-En 2019 con proyectos de crecimiento a largo plazo y la verdad que explotó. Tuvimos que hacer una ampliación. Arrancamos con 2000m2 y hoy es un edifico de 3600 m2 cubiertos y tenemos lista de espera en algunos cursos.
-¿Cuántos alumnos tienen?
-Un poco más de 300, desde salita de 1 año hasta quinto año de secundario. Falta el sexto que va a estar el año que viene. Y estamos proyectando una nueva ampliación de otros 2000 m2 porque la idea es en el nuevo edificio pasar todo lo que es secundario y dejar inicial y primaria en el viejo para que pueda haber más de un curso por nivel con 15 chicos por clase como hay hoy.
-¿Es bilingüe?
-Se enseña intensivamente inglés, pero no es bilingüe porque eso implica que un porcentaje de los profesores tiene que ser nativo. Este año la idea es incorporar como curso optativa el italiano. Después del horario obligatorio hay una serie de talleres optativos de idioma, tecnología, deportes...
-¿La ampliación comenzaría este año?
-Sí, ya tenemos el proyecto y terminado pero es una obra que llevará todo el 23 y el 24.
Hay mucha gente que tenía la casa como casa de fin de semana pero ahora se mudaron de forma permanente. Pero para ello fue fundamental que pudieran tener la opción de mandar sus hijos al colegio acá. Y tienen que tener vacantes para todos sus hijos.
También estamos en este momento habilitando el Centro Comercial que se complementa con el colegio, está enfrente. Estamos con todas las habilitaciones comerciales para los distintos rubros. Creemos que para fines de febrero podríamos tener todo habilitado.
Son 42 locales y un local grande para supermercado. Los locales se vendieron volando y el local grande para el supermercado no quisimos venderlo sino que lo dimos en alquiler porque entendemos que es muy importante quien lo explote para que le vaya bien al resto del centro comercial. Entonces, cerramos un contrato de 5 años con una cadena muy importante de La Plata, Pampa, que también operan en otros clubes de campo y tiene, además nueve sucursales en La Plata y ya conocen bien el mercado.
-¿Hay algún local funcionando?
-No, aún no. Estamos esperando la habilitación para todo el Centro pero además hemos tenido un problema de desabastecimiento, fundamentalmente de vidrio y es lo único que nos falta para poder habilitar. Una locura pero es así. Esperamos que a fines de febrero ya esté funcionando.
Para los locales también buscamos gente, por supuesto, de distintos rubros que tengan explotaciones comerciales en otros barrios, también de zona norte o zona sur más cercana a Capital que ya tienen centros comerciales. Y eso hace que la gente tenga la experiencia de cómo funciona. No es lo mismo tener un centro en plena ciudad que aquí. Por ejemplo, hoy el delivery dentro del barrio es fundamental, sobre todo en el rubro alimenticio: supermercado, verdulería, panadería, casa de pastas.
-¿Hoy cuántas casas hay en todos los barrios?
-Hoy de los cinco barrios, el IV y el V todavía no se han lanzado. Seguramente saldremos en marzo con un lanzamiento importante y muy interesante. El más consolidado, por supuesto, es el I, son 350 lotes y unas 300 casas. En el II, hay unas 250 casas en 520 lotes, y en el III otras 250 en 1049 lotes. Estamos hablando de unas 750/800 casas, algunas todavía en construcción.
En total, en los cincos barrios tenemos 2500 lotes que tenemos desarrollados y 1800 propietarios que muchas veces son los que invierten cuando hacemos un lanzamiento.
-¿A qué se refiere cuando dice muy interesante?
-Entendemos que hoy el mercado está lanzando distintos barrios y hay bastante competencia. No quisimos lanzar los barrios IV y el V hasta que no tuvieran el 100% de las aprobaciones. Lo que queremos es que las personas que compran un lote en una preventa, a pesar de que comercialmente le llamemos preventa, a los pocos meses puedan estar escriturando. Y, por otro lado, si bien siempre trabajamos con nuestro propio equipo comercial, este año estamos pensando en hacer una alianza estratégica con una o, posiblemente, dos inmobiliarias de primera línea a nivel nacional para hacer el lanzamiento.
-Luego del boom de la pandemia, ¿cómo está la venta de casas y lotes?
-En el sector, en general, se dio una aceleración importantísima en pandemia y post pandemia, un período cortito. Y luego bajó considerablemente. En el caso nuestro, el colegio y sobre todo el hecho que ya estaba funcionando, esa caída se notó mucho menos. Hoy sigue mudándose gente nueva. Este año, de esos algo más de 300 chicos que tiene el colegio, 50 arrancan este año. Esto demuestra que, prestando servicios acorde, la gente sigue con la idea de mudarse del departamento.
-¿Generalmente es gente de CABA?
-Te diría que de la zona sur de CABA y del Gran Buenos Aires Sur: Avellaneda, Quilmes, donde lamentablemente también hay un tema importante de falta de seguridad.
Antes, cuando alguien venía a visitar el barrio lo primero que le interesaba era ver su lote y después ver los amenities. Hoy, lo primero que preguntan es que tipo de seguridad tenés, desde la empresa que se hace cargo hasta la tecnología que se usa.
Por eso, durante 2022, hicimos una inversión muy importante en los cinco barrios, pero fundamentalmente en los tres que están funcionando de seguridad electrónica. Fueron un u$s 650.000 dólares oficiales. Además, contamos con una multinacional que hace la seguridad y, además, tenemos contratada la Policía de la provincia de Buenos Aires que está en los barrios de 20 a 8 horas. Los tres barrios están interconectados ante cualquier emergencia. Hoy, junto con el colegio, es lo que más pide la gente: estar seguros.
-¿Hay muchas compras como inversión?
-Sí, no solo que compran como inversión sino también hay muchos que compra la construcción de la casa -hoy tenemos 120 casas en construcción con nuestra constructora- para luego alquilarla. Hoy el alquiler en los barrios se convirtió en un muy buen negocio. Se dan dos fenómenos: mucha gente construye para alquilar -NdR: en los portales especializados, una casa de aporx. 300m2 para alquiler temporario tiene un valor promedio de u$s 3000- y mucha gente alquila mientras construye su propia casa. Justamente, por el tema de seguridad mucha gente se quiere mudar ya. Y hoy casi no hay casas para alquilar.
-Y en cuanto a precios, ¿qué diferencia hay con Zona Norte?
-Un buen lote en Zona Sur cuesta el 60% de lo que cuesta uno en Zona Norte. Por supuesto, que depende del barrio y de la ubicación del lote. En la construcción de la casa no hay tanta diferencia. Sí, en las construcciones que hacemos nosotros con nuestra empresa logramos un ahorro de un 20%-25%. Tenemos muchas casas y eso nos da un beneficio en la compra, compramos directamente en fábrica los materiales más importantes y tenemos espacio para hacer acopios importantes. No hay prácticamente desarrolladores que además construyan.
-¿Hoy cuál es el precio de un lote?
-Arrancan en u$s 35.000 o u$s 38.000 de contado y un techo de u$s 125.000 que son lotes que dan al golf o a la laguna. Todos tienen de 800 m2.
-¿O se está vendiendo mucho al contado?
-Sabes que sí. Las casas sobre todo. La mayoría de la gente te pelea el precio y te paga de contado. Se da más la financiación en los condominios que seguimos construyendo de forma permanente porque son edificios de PB y dos pisos. Dentro de Haras II hay un barrio que se habilitó como vivienda multifamiliar y esos condominios tienen amenities propios, más allá que puedan usar los demás.
Además, dentro de este año vamos a hacer un proyecto para adultos mayores, es decir, no pueden vivir en forma permanente personas menores de 50 años, y tienen esa infraestructura propia del condómino adaptada a gente mayor; pileta adaptada con menor profundidad, servicio de enfermería permanente, un zoom preparado para reunirse.
Hay gente que tiene su casa ahí y quieren tener cerca s sus papás. Para esto tenemos lista de espera pero, por falta de tiempo, no pudimos desarrollarlo aún.
-¿Qué precios tienen los condominios?
-Arrancan de los u$s120/130.000, los más chicos de 50m2 y llegan hasta los u$s 200.000 de 140 m2. Los de PB tiene un fondo de tierra, los de la planta intermedia tienen un balcón amplio y los del piso alto son dueños de la terraza. Todos tienen servicio de ascensor.
-¿En el último tiempo viste gente que se tenga que ir del barrio por la suba de costos, de las expensas, por ejemplo?
-No. Nosotros llevamos, porque además nos lo piden, una filosofía en la que nosotros como desarrolladores y para la persona que ya compró y ya confió en nosotros la expensa hay que cuidarla. Si es muy cara te cuesta vender los lotes y una vez que se vendieron costaría cobrar las expensas. Llevamos un control muy doméstico que es que las expensas no suban más de lo que sube la inflación. Se supone que los ingresos, más o menos, acompañan a la inflación asique no hemos tenido inconvenientes en ese sentido.
-¿Cómo les fue con el blanqueo?
-Nosotros preparamos, porque era más complejo de lo que parecía, viviendas aptas para blanqueo, porque había que hacer el plano previo. Porque este último blanqueo, el vigente, tiene que tener como característica que la construcción no puede superar el 50% de avance, certificado por un profesional inscripto. Y nosotros como no teníamos ningún condominio en ese estado, y dicho sea de paso hay mucha demanda de condominios, entonces habilitamos un condominio especialmente. Y no tuvo el éxito que se suponía que iba a tener, vendimos un departamento. Pero no solo nosotros, en general.
Además, al poco tiempo que salió ese blanqueo se comunicó un nuevo blanqueo que, al final, todavía no salió. Muchos, entonces, quisieron esperar a este nuevo blanqueo que no tiene el limitante de avance y que se está intentando tratar ahora en el Congreso. Creo que se sí sería un blanqueo interesante porque es mucho más amplio, incluye viviendas usadas.
-¿Crees que si hubiera financiamiento se vendería más?
-Hoy la única financiación que existe es la propia que puede dar el desarrollador. Si volviéramos a la época en donde la inflación era controlada y donde alguien puede pagar una cuota de un crédito hipotecario a una tasa razonable se produciría una explosión en la construcción y ahí sí incluyo a CABA. Hoy, es un porcentaje muy reducido de la población la que puede acceder a comprarse una casa sin financiación.