A Rosny-sous-Bois, le prolongement du métro a envoûté le marché immobilier

A Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), à quelques kilomètres à l’est de Paris, un changement majeur est attendu fin 2023 ou début 2024. La ville doit profiter du prolongement de la ligne 11 du métro francilien, avec pas moins de trois stations sur son territoire – La Dhuys, Coteaux-Beauclair et Rosny-Bois-Perrier. Depuis cette dernière, on rejoindra alors le centre de la capitale, Châtelet-les-Halles, directement, en environ 25 minutes.

L’impact se lit déjà sur les prix immobiliers, qui ont augmenté de près de 25 % en cinq ans, selon Meilleurs Agents. Outre le phénomène « métro », Rosny profite du fait que, pour les investisseurs, plusieurs villes limitrophes du département, comme Montreuil, Noisy-le-Sec ou Romainville, ont perdu en attractivité depuis l’instauration du dispositif d’encadrement des loyers fin 2021. Avec une rentabilité locative brute moyenne qui reste intéressante malgré la hausse des prix : 5,2 % pour un T2 d’après Meilleurs Agents (loyer moyen au mètre carré pour ce type de bien, 18 euros).

Pour les acquéreurs cherchant à se loger, les maisons de ville – rares sur le marché – restent la priorité. « Une zone pavillonnaire située en plein centre attire les familles. Une maison de 80 mètres carrés avec un jardin de 350 mètres carrés s’y négocie autour des 459 000 euros », note Christophe Ribeiro, directeur d’une agence ERA dans la ville.

En moyenne, le mètre carré se vend 4 133 euros pour un appartement et 4 377 euros pour une maison, d’après Meilleurs Agents. Mais les prix diffèrent beaucoup selon les quartiers. Boissière et Bois-Perrier, où arrivera le métro, sont en dessous de la moyenne (respectivement 3 842 euros et 3 496 euros, tous biens confondus), quand on peut atteindre les 4 563 euros dans le centre.

Ecoconstruction

« Les prix montent toutefois vite dans les futurs quartiers du métro », observe Franck Bozon, de l’agence Laforêt d’Aulnay-sous-Bois. « A Boissière, un territoire mixte avec beaucoup de logements sociaux, un T3 ne se vendait pas au-dessus de 160 000 euros il y a six ans. Aujourd’hui, il faut débourser 200 000 euros, nous avons même atteint des records à 230 000 euros en juin 2021. »

La hausse des prix dans l’ancien a toutefois ralenti cette dernière année (+ 1 % sur un an). Ces derniers mois, une petite baisse est même constatée. « Les mises en vente de passoires énergétiques pénalisent le marché. Si un logement est classé F ou G, les investisseurs n’en veulent plus, même décoté », témoigne M. Ribeiro.

Il cite un exemple : « J’ai en vente depuis trois mois un T3 de 55 mètres carrés dans un immeuble classé F, proposé à l’origine à 229 000 euros, baissé de 20 000 euros. Il y a un an, il se serait vendu dans le mois. Il est toujours sur le marché. » Le tassement qu’il observe sur les prix s’explique aussi à ses yeux par les difficultés d’accès au crédit qu’engendre le taux d’usure, c’est-à-dire le plafonnement des taux des prêts.

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