A partir du 1er février, le taux d'usure, ce taux maximal (frais et assurance compris) auquel les banques peuvent prêter à des ménages, sera porté à 3,79% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans (65% de la production au quatrième trimestre 2022), soit une hausse de 22 points de base depuis la dernière révision des taux d'usure le 1er janvier dernier, indique la Banque de France.
Rappelons que ces taux d'usure, seront désormais, à titre exceptionnel et pour une durée de six mois, calculés chaque mois, et non plus chaque trimestre. « Un ajustement technique », arraché de haute lutte par les professionnels du crédit, notamment les courtiers, auprès de la Banque de France, et ce avec l'appui de Bercy (après de longues hésitations).
Crédit immobilier : la Banque de France cède sur le taux d'usure mensuel dans un marché en berne
L'idée est de lisser davantage les hausses des taux de crédit dans le temps, en période de forte remontée des taux d'intérêt, et d'éviter un marché du crédit en « stop and go » chaque trimestre avant et après la révision trimestrielle des taux d'usure. Cette mensualisation temporaire concerne tous les crédits, y compris les crédits à la consommation.
Selon la Banque de France, cette mensualisation ne change rien au mode de calcul du taux d'usure, avec un calcul mensuel mais sur la base d'un trimestre glissant. Ainsi, sur les trois derniers mois, le taux effectif des banques sur un crédit immobilier de 20 ans ou plus s'est établi à 2,78%.
Des crédits à 4 % cet été
L'augmentation consentie sur les taux d'usure en un mois n'est pas négligeable. Jusqu'ici, chaque augmentation du taux d'usure provoque environ une hausse de 20 points de base du taux de crédit, hors frais et assurance. Selon les prévisions de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux de crédit immobilier moyen (hors frais et assurance) devrait dépasser les 3 % au quatrième trimestre 2023. Mais ce seuil pourrait être rapidement franchi en intégrant les assurances et les frais de dossiers.
La mensualisation « est une bonne nouvelle » pour débloquer le marché, mais « risque de contribuer à l'accélération de la remontée des taux de crédit, qui pourraient atteindre 4 % sur 20 ans dès cet été », prévient Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. Evidemment, le temps paraît désormais lointain où les meilleurs dossiers de crédit pouvaient espérer un crédit à 0,58% en mars 2020. Mais, le taux réel (c'est-à-dire déflaté de l'inflation) reste toujours largement négatif sur le crédit immobilier.
Reste à savoir comment le marché du crédit immobilier va réagir. Il a connu un très fort ralentissement au quatrième trimestre, ce que devraient confirmer les banques lors de la présentation de leurs résultats trimestriels.
Coincés entre concurrence et taux d'usure, les réseaux bancaires perdent clairement de l'argent sur le crédit immobilier, même si chaque banque dispose de son propre mix de refinancement. Toujours selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA, le marché du crédit immobilier devrait afficher un nouveau recul en 2023 avec une production d'environ 170 milliards d'euros, contre 180 milliards estimés en 2022.
