إعداد: علي الفردان | تقديم: حسن عبدالنبي | أعدها للنشر: أمل الحامد | تصوير فيديو: بدر الحايكي
إعداد: علي الفردان | تقديم: حسن عبدالنبي | أعدها للنشر: أمل الحامد | تصوير فيديو: بدر الحايكي
نموذج تنظيم اتحادات الملاك بالبحرين يشار إليه بالبنان خليجيًا
تأسيس “العقاري” لتنظيم اتحادات الملاك للعقارات المشتركة
3 أنواع من اتحادات الملاك .. “المركزي” و”الرئيسي” و”الأساسي”
تشريع اتحاد الملاك سينقل المملكة إلى مصاف الدول المتقدمة
أكد رئيس جمعية البحرين العقارية، عبدالعزيز العالي، ضرورة وجود ثقة بين القائمين على اتحادات الملاك والملاك أنفسهم لحل المشكلات الآنية بين اتحادات الملاك للعقارات المشتركة، داعيًا القائمين على الاتحادات ورؤساء مجالس إداراتها للاتصاف بالشفافية لأبعد الحدود، ونشر القوائم المالية للمصروفات؛ حتى يتمكن المشتركون بالاتحادات من معرفة التفاصيل الدقيقة ليكون لديهم أريحية في سداد اشتراكاتهم وانتهاء وزوال المشاكل.
وركزت فقرة حديث الساعة ببرنامج صحيفة “البلاد” الأسبوعي “البحرين في أرقام” والذي يبث مباشرة من قاعة التداول في بورصة البحرين على موضوع اتحادات الملاك في المملكة وما تمر به من تحديات ومشكلات عديدة.
أهداف اتحاد الملاك
وعن أهداف اتحاد الملاك، أوضح العالي أن الهدف الرئيس من اتحاد الملاك هو جودة إدارة العقارات المشتركة واتحاد الملاك، بما يحافظ على مصلحة الملاك واستمرار جودة العقارات المشتركة التي بحاجة لاتحاد ملاك، وهذه الأهداف أساسها استمرار ثبات واستقرار أسعار السوق في مناطق العقارات المشتركة.
وبخصوص كيفية تنظيم مملكة البحرين اتحاد الملاك والعقارات المشتركة من حيث القوانين والتشريعات، أكد العالي انتشار العقارات المشتركة في غالبية مناطق البحرين، ومنها منطقة السيف والجفير وجزر أمواج ودرة البحرين وديار المحرق، وهذه المشاريع الكبرى بحاجة لتنظيمات تشريعات خاصة.
وأضاف أن مملكة البحرين استفادت من خبرات دولية محيطة بها من الدول العربية، ومنها الإمارات العربية المتحدة ( دبي) ومصر، لإصدار قانون لتنظيم القطاع العقاري، وقد صدر القانون رقم 27 في العام 2017 وتأسست مؤسسة التنظيم العقاري في نفس العام، مشيرًا إلى أن أهم أهداف تأسيس المؤسسة هو تنظيم اتحادات الملاك للعقارات المشتركة.
وبين أن الجزء الأكبر من القانون ركز على اتحاد الملاك، وتمكنت مؤسسة التنظيم العقاري من جلب أكثر الأنظمة الشائعة في دول العالم ومن بينها استراليا وأميركا وأوروبا والدول العربية، وبموجبها خرجت بنموذج لتنظيم اتحاد الملاك يشار إليه بالبنان في دول الخليج؛ نظرًا لكون النظام شامل ويغطي جميع أنواع العقارات المشتركة مما سهل عملية انتقال العقارات التي أنشئت منذ العام 2007 إلى 2020 من كونها ذاتية الصناعة لاتفاقيات أو جمعيات داخلية للعقارات إلى تشريع قانون واضح له منهج وله نظام أساسي رئيس يضاف إليه ما تم الاتفاق عليه بين الملاك، وهذا التشريع اليوم سيقود البحرين إلى مرتبة بين مصاف دول العالم من حيث التنظيم في اتحادات الملاك المشتركة لجميع العقارات سواء في المشاريع الكبرى أو الصغرى.
أسباب الخلافات
وبسؤاله عن أسباب ظهور بعض المشكلات والخلافات التي تتعلق باتحادات الملاك، على السطح في مملكة البحرين والحلول المقترحة، أجاب العالي أنه ظهرت ونشأت بعض المشكلات من خلال ملاك الوحدات العقارية المشتركة الصغيرة ابتداء ثم انتشرت لما هو أكبر منها وذلك نتيجة لعدم الفهم الصحيح لنظام اتحادات الملاك للعقارات المشتركة، أيضًا يشوب ذلك نوع من المقارنات بين اتحاد الملاك على رسوم إدارة اتحادات الملاك، فأغلب المشترين للعقارات المشتركة هم من المستثمرين، والمستثمر دائمًا يحافظ على عائده ويعمل على محاولة تقليل مصاريفه، والمطورون سواء في المشاريع الكبرى أو الصغرى أسسوا مشاريع لتحقيق أرباح وبالتالي يحمل الطرفان اعتقادا بأن الطرف الآخر يرغب في الاستفادة منه، لافتًا إلى أن تنظيم حملات توعية للمشاريع الجديدة لتدريس وتعليم وتوضيح الاستثمار في المشاريع المشتركة سيؤدي لزوال هذه المشكلات.
وذكر أن أسباب ظهور المشكلات حاليًا تعود لسوء ظن وعدم فهم نموذج طريقة إدارة المشاريع المشتركة، مستشهدا على ذلك بمثال أن شراء وحدة سكنية صغيرة (شقة) في جزر أمواج، يفترض قبل شراء هذه الوحدة أن يكون المشتري واعٍ بنظام اتحاد ملاك العقارات المشتركة، خصوصًا أن الوحدة السكنية ضمن عمارة لها اتحاد ملاك كما أن هذه البناية تقع على جزء من مجموعة جزر وهذه الجزيرة لها إدارة ورسوم تشمل الطرق والصرف الصحي والكهرباء والماء وصيانة الأرصفة والشواطئ والتشجير وغيرها من الخدمات، وبالتالي هذه كلها سيتم احتساب قيمتها ويتحملها الشركاء كما ستشارك الجزيرة أيضًا الجزر الأخرى المكونة لجزر أمواج وفي النهاية هنالك مظلة رئيسية تسمى “الاتحاد المركزي”، مضيفًا أن اتحاد ملاك العمارة يساهم في الجزيرة، والجزيرة تساهم في اتحاد الجزر، والجزر تساهم في الاتحاد الرئيسي المركزي لجزر أمواج.
وأشار إلى أنه عندما يفهم مشتري الوحدة السكنية سبب مشاركته في الاتحاد والمساهمة والمبادرة وأيضًا دفع أتعاب ورسوم، وبالتالي المشكلة ستحل آليًا برضا الجميع.
حل آني
ورأى العالي أن لكي تحل المشكلة الآنية، فإنه يجب أن تكون هناك مساحة من الثقة بين القائمين على اتحادات الملاك والملاك أنفسهم، وأيضًا يجب على القائمين على اتحادات الملاك ورؤساء مجالس إدارة اتحادات الملاك أن يتصفوا بالشفافية لأبعد الحدود بحيث توضع القوائم المالية للمصروفات، ويكون المشترك في اتحاد الملاك سواء المالك أو الشاغل يعرف التفاصيل الدقيقة، وبالتالي سيكون لديه أريحية في سداد اشتراكاته وستنتهي المشكلات وسيؤدي ذلك إلى زوالها.
ولفت إلى وجود خلاف على نوعية الإدارة وجودتها وذلك عائد إلى المناقصات واختيار الشركات التي تقوم بالتنفيذ، وهذه مسألة إدارية بحتة يجب على الملاك الاستيضاح منها مع عدم التدخل فيها وتركها لمجلس إدارة اتحاد الملاك، وهو يختار الشركات الصحيحة لتنفيذ أعمال اتحادات الملاك.
ولفت إلى أن حداثة تجربة اتحادات الملاك في سوق البحرين والخليج، إذ إن أغلب المواطنين يعتبرون هذا أمر جديد بالسكن أو الاستثمار في العمارات العمودية المشتركة، وهذا نظام جديد، ولم يعيشوا التجربة، مستدركا “لدينا بعض المستثمرين ممن استثمروا في هذا المجال بأوروبا وهو اعتيادي بالنسبة لهم، بل بعضهم يحاولوا الاستفادة من غفلة بعض المطورين عن بعض النقاط في إدارة اتحاد الملاك وعندما يتم المواجهة في طلبات تقويم إدارة اتحاد الملاك وإدارة العقارات وجودتها يكون لديه نوع من المقاومة على الرغم من معرفتهم بها”، مؤكدًا أنه مع الوقت وتوسع التجربة ستنتهي هذه المشكلات.
وأشار إلى أنه من خلال تجربته في جمعية البحرين العقارية، فإنهم يتلقون اتصالات من مستثمرين من السعودية والكويت والبحرين ومع توضيح الأمر لهم، فإنهم يستقبلونه برحابة صدر ويشاركون فيه بدل أن يكون حجر عثرة أو موضع خلاف، كما أنهم يبدأون المساهمة في الحلول وتسهيل الحلول للملاك الآخرين.
دور “التنظيم العقاري”
وعن الأدوار المنوطة بمؤسسة التنظيم العقاري لإيجاد حلول ناجعة لمشكلات اتحادات الملاك على مستوى المملكة، أوضح رئيس جمعية البحرين العقارية أن دور المؤسسة هو رعاية التشريع خصوصًا أن هنالك قوانين وقرارات ونماذج لاتحادات الملاك، إذ إن هناك 3 أنواع من الاتحادات هي المركزي والرئيسي والأساسي، مشيرًا إلى أن المؤسسة تساهم وتشارك في جمع الفرقاء بالنصح، كما أنها جمعت الكثير من المحامين المتبرعين بحيث يدرسون ويوصلون لاتفاق لمسألة المدفوعات بين القائمين على الاتحاد والمطورين والأملاك، حيث يتم جمعهم في عملية الصلح والتسوية، وهذا الدور أخذته المؤسسة على عاتقها، على الرغم من أن هذا الأمر يجب ألا يكون ضمن أدوارها، مبينًا أن دور المؤسسة هي التسهيل والتشريع وتوضيح القرارات وتنظيمها ومراقبتها، متوجًا بالشكر لها على لعب دور المصالحة والتسوية، إذ تمكنت من حل الكثير من المشكلات.
وأشار العالي إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري تمكنت أيضًا من حل تعثر بعض المشاريع هي أساسًا لاتحادات ملاك، موضحًا أنها حتى الآن تمكنت من السيطرة على معظم المشاريع المتعثرة وأوجدت لها القاعدة والأرضية الصحيحة لتأسيس اتحادات الملاك، وبالتالي استلام جميع المشترين وحداتهم.
تنبه صحيفة البلاد مختلف المنصات الإخبارية الإلكترونية الربحية، لضرورة توخي الحيطة بما ينص عليه القانون المعني بحماية حق الملكية الفكرية، من عدم قانونية نقل أو اقتباس محتوى هذه المادة الصحفية، حتى لو تمت الإشارة للمصدر.