За много хора липсата на достатъчно капитал не позволи да се възползват от бума при имотите през последните години и да реализират доходност от горещия сегмент. Инвестиция от поне 50 - 100 хил. евро не е по силите на всеки.
Недостатъците на даден актив обаче раждат възможности. Имотите не са изключение. От години за хората с по-малко средства, които биха искали директно да купят имот с инвестиционна цел, има вариант, която се казва Real estate crowdfunding (REC).
Алтернативата е добра за онези, които нямат възможности да инвестират сума в цял проект или жилище с инвестиционна цел. При тези платформи това може да се случи и с няколкостотин евро или лева. Най-общо - множество инвеститори финансират проект за изграждане на сграда или заем, обезпечен с ипотека, с който се изгражда например къща с цел продажба. Доходността идва след реализирането им, което формира освен капиталова печалба и печалба от лихвата по отпуснатите средства.
В зависимост от проекта доходността започва от 4% и може да надмине 15%. Чисто българските оферти се броят на пръсти, но в Европа има доста платформи, които позволяват да се вложат средства и от нашата страна. Инвестицията става изцяло онлайн - през платформите. Така на инвеститора не му се налага да се среща с посредник или да ходи на място в офис. Самите платформи взимат комисиона за посредническата си дейност от инициатора на проекта и тя не оказва влияние върху доходността на дребните инвеститори.
Положителното е, че без значение дали са вложени 2000 или 20 000 лв. доходността се разпределя пропорционално за всички инвеститори.
По всеки проект е обявена очакваната печалба и подробно негово описание, като някои платформи дават и средна доходност, която се базира на исторически данни. Трябва да се има предвид обаче, че миналата доходност не е гаранция, че точно такава ще се получи и в бъдеще.
Платформите в ЕС постоянно се увеличават - Reinvest24, Bulkestate, EstateGuru, EvoEstate, които са с балтийски корени, чешките BrikkApp, Occoloo, холандската Max Crowdfund и много други. Средната доходност, която обещават, е 10-15% в зависимост от проекта, a минималната сума за инвестиция може да е дори 50 евро. Най-големите в сектора в Европа са германската Exporo с набрани средства за почти над милиард евро. Има и няколко с български корени. Повечето платформи бяха създадени в годините преди 2020 г. Разглеждаме няколко от тях.
Spotifinance
Spotifinance е българска компания за групово инвестиране в имоти. Създадена е и е собственост на Стефан Ангелов, който има опит във финансово-инвестиционния сектор, както и в сферата на имотите. Компанията привлича групово финансиране за по-малки жилищни проекти, покупки на имоти и ВЕИ проекти.
Към 25 октомври компанията има два отворени проекта - един за подготовка на фотоволтаичен парк с фиксирана доходност 16% за 14 месеца и за жилищна сграда в затворен комплекс със същите параметри на доходност. Минималната сума за инвестиция е 2000 евро. От сайта на компанията става ясно, че досега са инвестирани 2.4 млн. евро, С отворените за финансиране в момента проекти сумата става общо 2.7 млн. евро. Максималната постигната доходност е била 30%. Компанията развива платформата вече втора година.
От Spotifinance коментираха пред "Капитал", че с цел минимизиране на риска проектите, които се публикуват в платформата, са предимно инвестиционни за изграждането на недвижим имот - там, където маржът на печалбата е най-голям и рискът за възвръщаемостта е най-малък, независимо от икономическата конюнктура.
"Големият буфер във възвръщаемостта в строителството и на целия проект прави лесно постижима целта за изплащане на средствата към инвеститорите след определения срок на проекта, който в повечето случаи е 14 месеца. Така дори и спад в цените на недвижимите имоти от над 10-15% не застрашава възвръщаемостта на инвеститорите", каза пред "Капитал" Стефан Ангелов и допълни, че се избират най-рентабилните проекти измежду много, с продължителност 14 месеца, развитието на които е в София или около Варна, т.е. там, където търсенето е голямо и цените на имотите растат.
Там където маржът на печалбата е най-голям и рискът за възвръщаемостта е най-малък, независимо от икономическата конюнктура.
Стефан Ангелов
Spotifinance
Стефан Ангелов обясни, че проектите са два вида. При единия клиентът участва директно в разпределението на цялата печалба в зависимост от инвестираните средства, но това може да отнеме повече от 14 месеца. Другият вид, който в момента е по-използван, е този с фиксирана доходност за определения срок. При него дори и да има някакво забавяне, рискът си остава в инициатора на проекта, а клиентите си получават инвестираните средства и доходността на падежа. За да докаже, че проектите са рентабилни и ще се случат, Spotifinance също инвестира в тях в зависимост от големината им. Това им дава възможност да извършват мониторинг върху компанията - инициатор на проекта, и да наблюдават сроковете на работа.
Ангелов заяви, че за по-голямо доверие в проектите работят само с ограничен брой компании, с които имат опит от стари проекти. "Не си позволяваме да влизаме в проект на компания, която няма история и безупречна практика", заяви той.
За разлика от чуждите платформи Spotifinance не съхраняват парични средствата при себе си, а тe се превеждат директно на инициатора на проекта. "Платформата работи така: регистрирате се в www.spotifinance.com, разглеждате отворените проекти за инвестиции, заявявате участие в някой от тях и след като се набере минималната сума за стартиране на проекта, получавате покана да преведете средствата, като минимумът е 2000 евро", каза Ангелов. Заявявайки участие в проект, инвеститорът се съгласява и сключва договор с инициатора на проекта за предоставяне на средства за инвестиция в него. След като средствата бъдат преведени, срокът започва да тече. Проектът с най-голяма доходност до момента е "Къщи Приселци" с 30% възвръщаемост и е проект от тип 100% разпределение на печалбата.
Reinvest24
Естонската компания има доста богато портфолио от инвестиционни възможности - директно финансиране на имотен проект, инвестиции в гарантирани заеми за трети страни, покупка на лоши заеми, проекти за наем на имот. За всеки отделен проект се определят нивото на риска, срокът, а от там и на доходността.
Груповото инвестиране в имоти е добра алтернативна форма за спестяванията, която на фона на високата инфлация предлага добра възвръщаемост. Трябва да се има предвид все пак, че за разлика от депозита при нея няма държавна гаранция, а миналата доходност не може да се приема за гаранция за бъдеща такава. Освен това секторът не е регулиран. Репутацията и историята на платформите са добра отправна точка.
Рисковете при тези инвестиции са в потенциално охлаждане на пазара на имоти заради задаващата се икономическа рецесия. Затова ще е добър тест да се види как REC секторът ще мине през кризата и дали ще отговори на обещанията си.
При имотните проекти компанията обикновено работи със свои специализирани за целта дружества (SPV), в които се набират средствата, те изплащат и лихвата. След регистрация на www.reinvest24.com инвеститорът има достъп до отворените проекти. След като избере между тях, депозира средства в платформата, които се използват за финансиране на проекта. Доходността се изплаща според плана, а когато проектът е изпълнен, се превеждат и главницата заедно с последните дължими лихви.
От сайта на компанията става ясно, че до момента са финансирани заеми и проекти за общо 31.6 млн. евро. Към инвеститорите са върнати малко над 14 млн. евро, а средната ефективна годишна доходност е 16.66% (включва и реинвестирани средства), като общата доходност е малко над 15%. Любопитно е, че на трето място по географски принцип са инвеститори от България след Германия и лидера Естония. Средната инвестирана сума е 4677 евро, а средно в един проект участват 298 вложители. С най-голям дял са финансираните проекти в Молдова, следвани от Естония и Испания, като основно става дума за отпускане на заеми за проекти, гарантирани с ипотека. Като цяло сайтът на компанията е доста подробен и прозрачен, така че всеки има възможност да се информира задълбочено за начина на работа на платформата, рисковете, проектите и т.н.
EstateGuru
Това е може би най-голямата платформа за групово финансиране на имоти в Европа със своите почти 650 млн. евро набрани средства от над 150 хил. инвеститори към края на октомври. Историческата доходност от естонската платформа е почти 11%, а финансираните проекти са 4437 със средна стойност 146 хил. евро. Средната срочност на един заем е 11.6 месеца. Половината от инвестираните средства вече са изплатени обратно на притежателите им, става ясно от сайта на компанията. С най-голям дял по географски признак са Естония, Латвия и Германия. В момента средната лихва, която предлага компанията, е 11-12% по заеми - мостови, за развитие на проекти и други.
Max Crowdfund
Платформа предлага споделено финансиране на имотни проекти на пазари, в който традиционно трудно би се насочил български капитал с инвестиционна цел - Нидерландия, Германия и Великобритания. В момента нидерландската платформа има най-много отворени проекти за инвестиране сред описаните компании. Проектите са предимно жилищни в трите държави, като има и за покупка на имоти с цел отдаване под наем. Минималната инвестиция може да е и 100 евро, а годишната лихва, която се оферира, е 10-12% в зависимост от проекта.