Asuntosijoittamisen näkymät ovat vaikeimmat yli vuosikymmeneen. Kiinteistönvälitysyhtiön toimitusjohtaja on kuullut taloyhtiöstä, jossa viisi asuntoa omistanut sijoittaja ei pystynyt maksamaan vastikkeita.
Kiivaan rakentamisen ansiosta asuntopula kasvukeskuksissa on hellittänyt. Sekä omistus- että vuokra-asuntoja on nyt paljon tarjolla. Kuva: Pete Aarre-Ahtio / IS
Outi Kokko
Asuntosijoitushuuma alkaa olla ohi. Korot ja yhtiövastikkeet ovat nousseet ja nousevat yhä. Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen sanoo, että etenkin isoilla paikkakunnilla vuokra-asuntojen tarjonta ylittää kysynnän. Se tarkoittaa, että hyvistä vuokralaisista on kova kilpailu.
– Parasta vuokraa ei enää saa. Voi olla, että vuokratuotolla on vaikea kattaa kuluja, joita sijoittaja on ajatellut sen kattavan, hän sanoo.
Hypon pääekonomistin ja tutkimusjohtajan Juhana Brotheruksen mielestä tilanne on omiaan karkottamaan ainakin sunnuntaiasuntosijoittajat, joiden kokemus asiasta on löyhin.
– Asuntosijoittamisen tilanne ja näkymät vuoden, pari eteenpäin ovat vaikeimmat yli vuosikymmeneen, Brotherus sanoo.
Takavuosina oli toisin. Brotherus muistuttaa, että vuonna 2008 alkaneesta finanssikriisistä lähtien vuokrat nousivat enemmän kuin asuntojen hinnat tai inflaatio.
Korot puolestaan laskivat laskemistaan ja päätyivät vuosiksi nollan alapuolelle. Lisäksi ennen rakentamisen vauhdittumista kasvukeskuksissa oli pitkään asunnoista niukkuutta.
– Nämä kaikki kolme asiaa ovat muuttuneet jollei kokonaan, niin ainakin osin, Brotherus sanoo.
Asuntolainojen kysyntä alkoi vähentyä viime vuonna ja tahti kiihtyi vuoden loppua kohti, ilmenee Suomen Pankin tilastoista.
– Uusien sijoitusasuntolainojen euromäärä pieneni suhteellisesti enemmän kuin omistusasuntolainojen, Suomen Pankin neuvonantaja Hanna Putkuri kirjoittaa blogissa.
Joulukuussa suomalaiset kotitaloudet nostivat uusia asuntolainoja 1,1 miljardin euron arvosta. Summa oli 730 miljoonaa euroa pienempi kuin vuotta aiemmin vastaavaan aikaan. Uusista nostetuista asuntolainoista sijoitusasuntolainoja oli 90 miljoonaa euroa.
Uusien asuntolainojen keskikorko nousi joulukuussa 3,30 prosenttiin.
Uutta lainaa ei tarvita entiseen tapaan, koska asuntokauppa on hiljentynyt. Sijoitusasuntomarkkinoiden alakulosta kertoo se, että nyt tarjolla on paljon etenkin pieniä asuntoja, joita tyypillisesti on ostettu sijoitusasunnoiksi.
Apulaisvaltakunnanvouti Jarmo Kivistö kertoi äskettäin Taloussanomille, että ulosmitattujen asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen realisoinnit ovat lisääntyneet vuositasolla selvästi.
– On lähdetty ehkä sijoitusasunnon hankintaan hieman kevyin eväin. Näitä on myös tulossa, Kivistö arvioi.
Vaikka ulosottolaitoksella on eri puolilla maata satoja asuntoja ja kiinteistöjä realisoimatta, pakkomyynnit eivät ainakaan toistaiseksi näytä olevan laaja ongelma.
Vain yhdellä tuhannesta Suomen Vuokranantajien jäsenkyselyyn vastanneista 2 300 yksityisestä pienvuokranantajasta on ollut suuria vaikeuksia maksaa 12 viime kuukauden aikana taloyhtiölle hoito- tai rahoitusvastiketta.
Rantanen uskoo, että osalle sijoittajista koituu tuoton sijaan kuukausittain kuluja asunnoistaan. Koska tyypillisellä asuntosijoittajalla oma talous on kuitenkin kunnossa, oma asunto velaton ja säännölliset kuukausitulot, kovin monella ei ole tulipalokiirettä myydä sijoitusasuntoaan.
– Totta kai osa luopuu sijoituksistaan tai yrittää myydä, mutta ei ole näkynyt sellaista, että poljettaisi hintoja ja yritettäisi hinnalla millä tahansa päästä asunnosta eroon, Brotherus sanoo.
Myyntiä voi hänen mukaansa jarruttaa myös hintojen lasku. Vaikka sijoittaja saisi asunnostaan nyt markkinahinnan, hän ei välttämättä saisi omiaan pois, sillä markkinahinnat ovat alemmat kuin edellisvuosina.
Uuteen asuntoon sijoittanut voi olla tiukemmassa tilanteessa kuin vanhan asunnon ostanut. Uusista taloista myytyjen asuntojen hinnasta yhtiölainaa on usein paljon, jopa 70 prosenttia velattomasta hinnasta.
Usein lyhennykset alkavat rullata vasta pari vuotta talon valmistumisen jälkeen. Voi olla, että lyhennysvapaat ovat päättyneet samaan aikaan, kun kaikki kustannukset ovat nousseet.
Suuri taloyhtiölainan osuus houkuttelee sijoittajia, koska he voivat vähentää verotuksessaan pääomatuloistaan eli esimerkiksi vuokratulosta paitsi yhtiölainan korot myös lyhennykset eli koko rahoitusvastikkeen. Jos laina on sijoittajan omissa nimissä, hän voi vähentää vain korot.
Pankkilainaa otettaessa pankin on tehtävä asiakkaalleen niin sanottu stressitesti, jolla pyritään varmistamaan, että asiakkaan maksukyky riittää huonoinakin aikoina.
Taloyhtiölaina otetaan huomioon pankin testeissä, mutta Brotherus huomauttaa, että asuntosijoittajalla voi olla pelkkää taloyhtiölainaa. Tällöin varautuminen korkojen ja kustannusten nousuun on täysin sijoittajan omien laskelmiensa varassa. Kukaan ei ole stressitestannut häntä.
Sijoittaja voi olla riski paitsi itselleen myös koko taloyhtiölle.
Rantanen kertoo kuulleensa taloyhtiöstä, jossa viisi asuntoa omistava sijoittaja on jättänyt vastikkeet maksamatta, koska ei pysty hoitamaan niitä.
– Muut osakkaat joutuvat kattamaan hänen asuntojensa hoitokustannukset ja taloyhtiön lainakustannukset, Rantanen sanoo.
Asunto-osakeyhtiöllä on yhtiökokouksen päätöksellä oikeus ottaa haltuunsa asunnot, joiden vastikkeita ei ole maksettu. Eri asia on, löytääkö sekään hyvin maksavia vuokralaisia.
”
Asuntosijoittaminen on toisenlaista kuin pörssiosakesijoittaminen. Osakkeet eivät soittele sunnuntaisin, että jääkaappi on rikki.
Asuntojen hintojen lasku voi hiljalleen saada sijoittajatkin jälleen ostopuuhiin. Brotherus sanoo, että asuntosijoittamiseen pätee sama kuin muuhunkin sijoittamiseen. Kotiläksyt kannattaa tehdä ennen asunnon ostamista, kartoittaa riskit ja laskea menot ja ottaa tuottolaskelmissa huomioon sekä nykytilanne että näkymät.
Brotherus huomauttaa, että asuntosijoittaminen vaatii myös harrastuneisuutta ja siitä syytä tykätä.
– Asuntosijoittaminen on toisenlaista kuin pörssiosakesijoittaminen. Osakkeet eivät soittele sunnuntaisin, että jääkaappi on rikki, hän kuvaa.