Sijoittajat hamuavat hoivakiinteistöjä, terveysasemia ja päiväkoteja salkkuihinsa. Kunnat puolestaan myyvät kiinteistöjään nopealla tahdilla juuri ennen kuin hyvinvointialueet aloittavat toimintansa vuodenvaihteessa.
Lähitapiola osti alkuvuonna Jorvin sairaalakampuksen alueella sijaitsevan Espoon sairaalan kiinteistön Espoon kaupungilta. Kauppahinta oli noin 300 miljoonaa euroa. Kuva: Pinja Saarela / HS
Alex af Heurlin HS
Kunnat myyvät hoivakoteja, sairaaloita ja muita julkisiin palveluihin liittyviä kiinteistöjä ennätystahdilla.
Pääsyy kuntien myynti-intoon on sote-uudistus. Sotepalveluiden järjestämisvastuu siirtyy vuodenvaihteessa kunnilta hyvinvointialueille. Kiinteistöt, kuten hoivakodit ja terveysasemat, jäävät muutoksesta huolimatta kuntien omistukseen.
Lukuisat kunnat pohtivat parhaillaan, jatkavatko ne hyvinvointialueiden vuokranantajina, vai myyvätkö ne kiinteistönsä sijoittajille.
KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämien tilastojen mukaan yhteiskunnallisia kiinteistöjä myytiin tammi-syyskuun aikana yli miljardilla eurolla. Tästä vuodesta tulee kauppamäärällä mitattuna ennätyksellinen, KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva arvioi
”Myyjänä tämän vuoden kaupoissa on pääosin kuntia ja kuntayhtymiä, eli omaisuutta on siirtynyt julkiselta sektorilta yksityisen sektorin sijoittajille”, Kaleva sanoo.
Esimerkiksi Espoo myi kuntoutustoiminnassa olleen sairaalan Lähitapiolan rahastolle alkuvuonna. Kauppahinta oli 295 miljoonaa euroa.
”Suurin osa sairaalan vuokralaisista on ollut kaupungin omia sote-palveluita. Palvelut siirtyvät vuodenvaihteessa hyvinvointialueen vastuulle, ja kaupunki haluaa pysyä omistajana vain sellaisissa kiinteistöissä, joissa sillä on omaa toimintaa”, Espoon kaupungin toimitilapäällikkö Mauri Laurila kertoo.
Julkisten palveluiden kiinteistöt eivät ole sinänsä uusi sijoituskohde. Ensimmäiset hoivakoteihin ja muihin julkisen palvelun kiinteistöihin sijoittavat rahastot aloittivat toimintansa kymmenen vuotta sitten ja keskittyivät silloin hoivakoteihin. Tällaiset rahastot ovat olleet erinomaisia sijoituskohteita, jotka ovat tuottaneet korkeaa ja vakaata tuottoa vuodesta toiseen.
Nyt monet rahastot keskittyvät hoivakotien lisäksi laajemmin julkisten palveluiden kiinteistönomistukseen, kuten sairaaloihin, terveyskeskuksiin ja kouluihin.
Julkisten palvelujen kiinteistöt ovat monella tapaa sijoittajien unelmakohteita. Asiakasvirta on taattu, koska väestö vanhenee ja julkisten palveluiden kysyntä kasvaa. Myös maksaja on varma, koska kunnilla ja hyvinvointialueilla on lakisääteinen tehtävä järjestää palvelut.
Espoon sairaalassa hoidetaan espoolaisten lisäksi Kirkkonummen ja Kauniaisten ikääntyneitä kuntalaisia. Kuva: Pinja Saarela/ HS
”Hoivakiinteistöille on selvä tarve, ja myös maksaja on varma. Sijoittajien kannalta se on hyvä asetelma”, sanoo rahastoyhtiö Titaniumin toimitusjohtaja Tommi Santanen.
Juuri nyt hoivarahastojen markkinatilanne on poikkeuksellisen kuuma. Sijoitusmarkkinoilla on epävarma tilanne ja talousnäkymät ovat synkät, mutta hoivarahastoihin virtaa yhä lisää rahaa.
Esimerkiksi Eq:n Yhteiskuntakiinteistöt-rahastoon on tullut alkuvuonna yli 130 miljoonaa euroa uusia nettomerkintöjä. Myös Titaniumin hoivarahastoon ja OP:n Palvelukiinteistöt-rahastoon on virrannut tänä vuonna kymmeniä miljoonia euroja uutta rahaa.
Lue lisää: Terveyspalveluja on pakko karsia, sanoo hyvinvointialueen johtaja: ”Olemme aika pulassa”
Julkisten kiinteistöjen vuokrasopimukset ovat pitkiä, usein jopa 20-vuotisia. Vuokrat nousevat vuosittain elinkustannusindeksin tahdissa.
Esimerkiksi hoivakiinteistön omistaja on siten varsin hyvin turvassa inflaatiolta, koska vuokrat nousevat varmasti inflaation tahdissa. Samaa ei voi sanoa monista muista kiinteistösijoituksista.
”Monet kiinteistösijoittajat ovat epävarmoja siitä, miten hyvin vuokrankorotuksia voi viedä läpi nykyisessä taloustilanteessa. Kivijalkakaupoissa tämä voi olla haastavaa ja toimistoista on ylitarjontaa. Hoivapalveluita taas tarvitaan vuosi vuodelta enemmän”, Titaniumin Santanen sanoo.
”Ettei jäisi liian kaupallinen tunnelma, niin uskomme että me teemme hyvää ja autamme julkista sektoria. Meidän hankkeemme ovat kymmeniä prosentteja edullisempia kuin julkiset rakennushankkeet.”
Lue lisää: HS selvitti: Yhtä lukuun ottamatta kaikki hyvinvointialueet tekevät ensi vuonna tappiota
Yhteiskunnallisiin kiinteistöihin sijoittavat rahastot eivät pelkästään osta vanhoja kiinteistöjä, vaan usein myös rakennuttavat julkisen sektorin kumppaneille uusia kohteita. Lopputulos on joka tapauksessa sama: julkinen sektori siirtyy kiinteistöjen omistajasta yhä enemmän vuokralaiseksi.
Rahastoyhtiö Eq:n kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Tero Estovirta kuvaa julkisen sektorin investointitarpeita ”valtaviksi”.
Hoivakiinteistöjä ei ole rakennettu tarpeeksi ja monet rakennetuistakin sijaitsevat väärissä paikoissa. Lisäksi korjausvelka on suuri.
”Kunnat eivät ole investoineet kiinteistöihinsä vuosikausiin, koska sote-uudistuksen lopputulos on ollut epäselvä. Kun ei tiedetty kuka vastaa mistäkin asiasta, niin ei siihen ole investoitukaan.”
Hyvinvointialueet selvittävät parhaillaan, minkälaisia kiinteistöjä ne tarvitsevat lähivuosina. Sen seurauksena käynnistyvät myös uudet investoinnit, mikä lupaa hyvää myös hoivarahastoille.
Estovirta pitää kuntien kiinteistönmyyntejä luonnollisena kehityksenä.
”Onko kunnan tehtävänä omistaa kiinteistöjä, varsinkaan tulevaisuudessa, jos heillä ei ole palvelutuotannon vastuuta? Kannattaako kunnan keskittyä kiinteistöjen omistamiseen, vai pitäisikö heidän keskittyä lain säätämiin tehtäviin?” Estovirta kysyy.
Estovirta korostaa, että ero hyvän ja huonon kiinteistönomistajan välillä on suuri. Hänen mukaansa kiinteistöalaan erikoistunut omistaja huolehtii usein tarkemmin kiinteistöjen huollosta kuin kasvoton kuntaomistaja.
”Miten kiinteistöä hoidetaan, ihan ilmastoinnista ja lämmityksestä lähtien, miten peruskorjaukset suoritetaan ja niin edelleen. Uskon, että teemme nämä asiat tehokkaammin kuin julkinen sektori.”
Lue lisää: Suomen vanhustenhoidossa muhii vakava kustannuskriisi – Näin Attendo perustelee suuria hinnankorotuksia
Sote-kiinteistöt ovat usein alueellisessa monopoliasemassa, mikä vahvistaa niiden hinnoitteluvoimaa vuokranantajina. Estovirta kuitenkin sanoo, ettei vuokria voi nostaa kestämättömän korkeaksi.
”Jos nostaisimme vuokria äärimmilleen, jossain vaiheessa jonkun kannattaa rakentaa viereen kilpaileva hoivakoti tai koulurakennus. Se asettaa yhdenlaisen katon vuokratasolle.”
Tiettävästi Suomessa ei ole rakennettu olemassa olevan hoivakodin läheisyyteen kilpailevaa uutta hoivakotia korkeiden vuokrien seurauksena.
”Tilanne on ennemmin se, että hoivakodeista on pula, ja kaikki paikat tarvitaan käyttöön”.