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Mieterhöhung durch Modernisierung: Was muss der Mieter tatsächlich zahlen?

Neue Heizungsanlage, wärmedämmende Fenster oder Fassaden – die Liste an möglichen Modernisierungen ist lang. Doch welche Kosten muss der Mieter tatsächlich mittragen? Die MOPO hat mit den Experten Rolf Bosse vom „Mietverein zu Hamburg“ und der Architektin Kirsten David über Modernisierungs- und Erhaltungskosten gesprochen, wo der Unterschied liegt und warum Streitigkeiten häufig vor Gericht landen.

Was sind Erhaltungskosten?

„Ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung eines Hauses sind die einzelnen Bauteile einer Abnutzung unterlegen“, sagt Rolf Bosse. Erhaltungskosten entstehen also durch die Ausbesserungen dieser Abnutzungen – zum Beispiel, indem eine kaputte Tür oder Fenster ausgetauscht werden. „Das Problem ist, dass die Erhaltungsmaßnahmen schlecht definiert sind“, sagt Kirsten David. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stehe lediglich, dass der Vermieter den Wohnraum zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ erhalten muss. „Dieser ist wohnen“, sagt sie. „Für manche reicht es ja schon, wenn es nicht rein regnet.“

Was sind Modernisierungskosten?

Anders als bei Erhaltung geht es bei Modernisierung nicht um eine Aus- sondern um eine Verbesserung der alten Bauteile – beispielsweise beim Austausch eines Daches mit einer zusätzlichen Wärmedämmung. „Aber eigentlich sind darin auch immer Erhaltungskosten enthalten“, sagt Rolf Bosse. „Das Dach hat die gleiche Tragfähigkeit wie vorher und lässt noch immer kein Wasser durch.“ Tragfähigkeit und Wasserdichte werden also erhalten, ausschließlich die Wärmedämmung wäre in diesem Fall eine Modernisierung.

Gibt es einen Katalog, der genau besagt, was unter Erhaltung fällt?

„Es gibt keinen Katalog“, sagt Rolf Bosse. Das Problem sei, dass es immer vom Einzelfall abhänge. Das gleiche Fenster kann nach 30 Jahren in der einen Wohnung baufällig und in der anderen noch in Ordnung sein – es kommt immer auf die Pflege an. Derzeit gibt es keine Möglichkeit, exakt zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten zu unterscheiden.

Welche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Erhaltungskosten werden bereits in der Miete mitbezahlt und dürfen somit nicht extra auf die Mieter umgelegt werden, erklärt Kirsten David. Anders ist das bei Modernisierungskosten, diese dürfen nach Abzug der Erhaltungskosten auf die Kaltmiete umgelegt werden. In der Theorie sollen durch die Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise durch neue, isolierte Fenster, die Nebenkosten gesenkt werden. Somit würden sich die Erhöhung der Kaltmiete und die gesunkenen Nebenkosten ausgleichen.

Warum landen so viele Fälle von Mieterhöhung durch Modernisierung vor Gericht?

In der Praxis ist es häufig schwer zu unterscheiden, wann Erhaltungsmaßnahmen enden und wann Modernisierung beginnt. So kommt es häufig zu Streitigkeiten, weil zu viel auf die Miete umgelegt wurde, die Nebenkosten doch nicht gesunken oder die Kostenaufstellungen des Vermieters nicht nachvollziehbar sind.

Gibt es eine Grenze für die Höhe der Umlagen?

„Nein die gibt es nicht“, sagt Rolf Bosse. Außer es gehe um Luxusmodernisierungen, wie goldene Wasserhähne. Modernisierungen sind von der Mietpreisbremse ebenfalls ausgeschlossen.

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