Immobilien: Drei Trends, die den Immobilienmarkt bewegen

Die steigenden Baupreise haben zusammen mit der Zinswende eine Trendwende in der Immobilienbranche eingeläutet. Nachdem der Häuserpreisindex für Wohnimmobilien seit dem Jahr 2010 kontinuierlich gestiegen ist, ist er im dritten Quartal 2022 erstmalig im Vergleich zum Vormonat gesunken. Damit ist die historische Aufwärtsrallye gebrochen, die Immobilienpreise sinken. Gleichzeitig steigen die Baupreise für Wohngebäude immer weiter: Rohbauarbeiten kosteten im November 2022 rund 16 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Ausbauarbeiten verteuerten sich im gleichen Zeitraum um etwa 18 Prozent, Instandhaltungsarbeiten um 17 Prozent.

Hinzu kommt das Umdenken bei Europas Notenbankern: Die Europäische Zentralbank (EZB) dreht kräftig an der Zinsschraube und kurbelt damit indirekt auch die Bauzinsen in die Höhe. Ein Kredit mit zehnjähriger Sollzinsbindung kostet aktuell 3,61 Prozent Zinsen jährlich, ermittelte der Baufinanzierer Interhyp. Anfang 2022 lag der Satz noch deutlich darunter bei 1,0 Prozent. Was bedeutet das für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen? Das sind die wichtigsten Trends, die die Branche im neuen Jahr beschäftigen werden.

Immobilienpreise und Bauzinsen stagnieren

Was den Immobilienhandel betrifft, könnte 2023 etwas Ruhe einkehren – zumindest, wenn es nach Stephen Paul, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD), geht. „Bei den Immobilienpreisen erleben wir deutschlandweit derzeit eine Seitwärtsbewegung“, sagt er. Mit Ausnahme von sehr begehrten Lagen stagnieren überall die Preise. Dennoch ist Paul davon überzeugt, dass Immobilien weiterhin gefragt bleiben: „Der Kauf selbstgenutzten Wohneigentums macht unabhängig von Mietsteigerungen und ist in den Augen vieler Menschen eine gute Altersvorsorge.“

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In Bezug auf die Bauzinsen erwartet Paul, dass sie auf ihrem aktuellen Niveau verharren werden oder nur leicht weiter steigen. Kaufinteressenten sollten deshalb nicht auf niedrigere Zinsen oder fallende Preise spekulieren: „Mit einem Rückgang der Zinsen ist auf absehbare Zeit nicht zu rechnen“, sagt er. „Abwarten macht keinen rechten Sinn.“

Mietobjekte zunehmend gefragt

Anders sieht die Lage am Mietmarkt aus: Hier rechnet Paul mit höheren Preisen. Dafür nennt er drei Gründe: steigende Baukosten, anhaltende Lieferengpässe in vielen Bereichen und knappes Bauland. In Kombination mit den steigenden Zinsen werden deshalb weniger Wohnungen gebaut. „Auch Menschen in der Mitte unserer Gesellschaft können sich kaum mehr leisten, Wohneigentum zu erwerben“, sagt er. „Daher drängen immer mehr Interessenten auf den Mietwohnungsmarkt.“ In Folge steigen die Mietpreise – vielerorts sogar stärker als die Kaufpreise, wie der Experte erklärt.

Das war bislang nicht der Fall: Während die Preise für Eigentumswohnungen zwischen dem Jahr 1990 und 2021 im Schnitt jährlich 3,1 Prozent teurer wurden, stiegen die Mieten bei Erstbezug nur um durchschnittlich 2,1 Prozent. Wiedervermietungen verteuerten sich in der gleichen Zeit um jährlich 2,7 Prozent. „Die Schere zwischen der Entwicklung der Miet- und der Kaufpreise schließt sich wieder“, prognostiziert er. Wer also nicht genutztes Wohneigentum hat, könnte sich überlegen, dieses profitabel am Mietermarkt anzubieten, anstatt es im aktuellen Umfeld zu verkaufen.

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Mieter befinden sich derweil in einer schlechten Verhandlungsposition. Neben dem knappen Wohnungsmarkt müssen sie sich zusätzlich mit steigenden Nebenkosten herumschlagen. Die Gaspreise für Haushalte sind im ersten Halbjahr 2022 um 17,7 Prozent gestiegen, verglichen mit den zweiten Halbjahr 2021. Strom verteuerte sich im gleichen Zeitraum nur um 1,9 Prozent, was der EEG-Umlage zu verdanken war.

Der energetische Zustand einer Wohnung gewinnt also zunehmend an Bedeutung. „Gerade in einer unübersichtlichen Situation am Wohnungsmarkt und bei zunehmenden Fragestellungen rund ums Wohnen, beispielsweise zu energetischen Aspekten, empfehlen wir die Einschaltung eines Maklers“, sagt Paul deshalb. Dieser kennt den örtlichen Wohnungsmarkt, hilft zuverlässig bei der Suche und kann potenzielle Anbieter und Mieter zusammenbringen.

Energetisch sanieren

Das dritte Thema, das den Immobilienmarkt beschäftigt, ist die Klimakrise. „Ein Großteil der jährlichen Treibhausgasemissionen geht auf Gebäude zurück“, kommentiert der Politikwissenschaftler Daniel Dettling in einem Bericht des Verbands der Privaten Bausparkassen. „Bei der Transformation in eine dekarbonisierte Wirtschaft spielt deshalb der Gebäudesektor eine zentrale Rolle.“

Dem Klimaschutzgesetz nach muss Deutschland bis zum Jahr 2045 klimaneutral werden. Für den Gebäudesektor gibt es einen Minderungspfad, der bis 2030 eingehalten werden muss. Dem Umweltbundesamt zufolge müsste sich dafür die Sanierungsrate bei Bestandsgebäuden mindestens auf 2 bis 2,5 Prozent verdoppeln. Als Kaufinteressent lohnt es sich deshalb, den Sanierungszustand des Wunschobjekts genau zu prüfen.

Umgekehrt sind Eigentümer gut beraten, in eine thermische Sanierung zu investieren: Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst nämlich dessen Wertentwicklung, sowohl in Bezug auf Verkaufspreise als auch am Mietermarkt. Und nicht zuletzt nützt es dem Klima, wenn ein Haus weniger Emissionen verursacht. Was eine energetische Sanierung kostet und wie viel Immobilienbesitzer damit sparen können, lesen Sie hier.