Immobilienfianzierung: Für wen ein Bausparsofortdarlehen geeignet ist

Die Zinsen steigen, die Immobilienpreise schießen durch die Decke: Das Marktumfeld ist für Verbraucher dieser Tage besonders herausfordernd. Wer sich nach Wohneigentum sehnt, kann nicht mehr auf die historisch günstigen Kreditzinsen der vergangenen Jahre bauen. Das dürfte sich in naher Zukunft auch nicht ändern. Was also tun, wenn die eigenen vier Wände in greifbarer Nähe liegen, es aber bereits zu spät für einen Bausparvertrag ist? Abwarten ist für viele keine Option – womöglich greift bei der Traumimmobilie dann jemand anders zu.

Eine Alternative kann das sogenannte Bausparsofortdarlehen sein. Der Name ist hier Programm: Der Darlehensnehmer erhält die Bausparsumme sofort zu Beginn ausgezahlt und spart erst daran im Anschluss die Gesamtsumme an. Oder anders ausgedrückt: Der Teil, den Bausparer bei einem regulären Bausparvertrag normalerweise vor der Auszahlung ansparen, müssen sie bei einem Bausparsofortdarlehen im Nachhinein ersparen. Bei einem Bausparsofortdarlehen handelt es sich also im Kern um eine Vorfinanzierung der Bausparsumme. Daher nennt sich das Ganze auch Vorausdarlehen oder auch Kombikredit – eine Kombination aus Immobilienkredit und Bausparvertrag.

Bei einem Bausparsofortdarlehen benötigen Interessenten Eigenkapital, denn eine 100-Prozent-Finanzierung ist mit den Darlehen nicht möglich. Der maximale Beleihungsauslauf beträgt bei den allermeisten Bausparkassen bei 80 Prozent. Nach Auszahlung des Darlehens geht es darum, dass Verbraucher einen Bausparvertrag in der Höhe des Darlehens aufnehmen und besparen. Sie zahlen damit die Zinsen für das Vorausdarlehen und die Sparrate für den Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, zahlen Verbraucher den ersten Teil des Sofortdarlehens mit der bis dahin angesparten Summe zurück. Diese Zeit von meist zehn bis 15 Jahren wird auch als „erste Phase“ bezeichnet. Die genaue Länge ist abhängig von den individuellen Konditionen des abgeschlossenen Bausparvertrags.

In der zweiten Phase geht es um die Tilgung der Restschuld. Auch dafür nehmen Verbraucher wieder ein Bauspardarlehen auf, diesmal in Höhe der restlichen Schuldensumme. Beträgt das Bausparsofortdarlehen beispielsweise 300.000 Euro und der Darlehensnehmer konnte über den Bausparvertrag in der ersten Phase 100.000 Euro ansparen beziehungsweise tilgen, bleibt im Anschluss eine Restschuld in Höhe von 200.000 Euro. Diese zahlen die Darlehensnehmer in der zweiten Phase nach und nach ab.

Risiken und Nebenwirkungen

Gerade die erste Phase eines solchen Bausparsofortdarlehens bringt einige Unsicherheiten mit sich. Denn es lässt sich nur schwer voraussagen, wann genau ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Wenn zu viele Bausparer gleichzeitig ihre Zuteilung haben möchten, müssen einige von ihnen gegebenenfalls länger auf ihr Geld warten. Das passiert in der Regel dann, wenn die Zinsen deutlich steigen: Hat die Bausparkasse in dem Moment nicht genügend Mittel, um allen Bausparern gleichzeitig ihren Anteil auszuzahlen, kann es zu Wartezeiten kommen. Tritt dieser Fall ein, entsteht eine Finanzierungslücke und Verbraucher müssen auf eine Zwischenfinanzierung zurückgreifen. Die Konditionen dieser Zwischenfinanzierung können im Zweifel für den Verbraucher ungünstig ausfallen und teuer werden. Verbraucherzentralen warnen deshalb häufig vor dieser Art der Finanzierung. Ein weiterer Kritikpunkt neben einer möglichen Finanzierungslücke: Sondertilgungen sind bei Bausparsofortdarlehen nur in der zweiten Phase möglich. In den ersten zehn bis 15 Jahren können Kreditnehmer ihr Darlehen nicht durch zusätzliches Geld schneller abbezahlen. Das geht erst in Phase zwei.

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In der ersten Phase ist es außerdem schwierig, das Darlehen zu kündigen. Die vorzeitige Kündigung ist in dieser Zeit sehr teuer, denn sie richtet sich bei Bausparkassen immer nach der Gesamtschuldsumme. Verbraucherschützer kritisieren auch häufig die Tatsache, dass beim Bausparsofortdarlehen kein Effektivzinssatz ausgewiesen wird. Deshalb wirken die Angebote oft günstiger, als sie in Wirklichkeit sind, und das Modell lässt sich nur schwer mit anderen Angeboten vergleichen. Um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln, müssen Darlehensnehmer in der Regel auf die Hilfe eines Experten zurückgreifen. Weitere Stolperfallen drohen bei ungenauen Absprachen mit der Bank: Darlehensnehmer sollten im Vorhinein unbedingt klären, welche Sparrate realistisch ist und wann genau sie schuldenfrei sein möchten.

Finger weg?

Trotz dieser Kritikpunkte können Bausparsofortdarlehen für einige Menschen eine gute Lösung darstellen. Gerade wenn keine Zeit mehr bleibt, um einen regulären Bausparvertrag abzuschließen und darüber eine Summe anzusparen, können vor allem diejenigen von einem Vordarlehen profitieren, die sofort bei ihrer Traumimmobilie zuschlagen wollen. Ein weiterer Pluspunkt: Zwar ist der Gesamteffektivzins beim Bausparsofortdarlehen oftmals höher als bei Annuitätendarlehen, dafür überzeugt er durch höhere Zinssicherheit und in der zweiten Phase durch mehr Flexibilität.