logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo
star Bookmark: Tag Tag Tag Tag Tag
Hungary

Nem válság, ami az ingatlanpiacon történhet, de attól még fájhat

Már nem mondják ki a szakértők a V-betűs szót, helyette a korrekciót használják az áremelkedés lassulására. Újra lehet alkudni, ha pedig továbbra is növekednek a jövedelmek, néhány év stagnálás után ismét felpöröghet a kereslet.

"Az áremelkedés üteme ugyan csökkent tavaly, és Magyarország lecsúszott a legnagyobb ingatlandrágulást felmutató európai országok listájának éléről, de még mindig a középmezőnyben vagyunk. Az árak stagnálását, majd lassú csökkenését a tranzakciószám huzamosabb ideje tartó visszaesése indíthatja el, ami Budapesten és a nagyvárosokban már most tapasztalható, elsősorban a befektetési célú vásárlók elmaradása miatt” – magyarázta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője egy sajtó-háttérbeszélgetésen. Valkó szerint jelenleg egy természetes konszolidáció zajlik a piacon, hiszen az ingatlanpiaci ciklus vége felé közeledünk. Az sem kizárható, hogy a következő években a nominálárakban nem lesz látványos csökkenés, inkább csak az infláció miatt beszélhetünk majd reálárcsökkenésről. Ha ugyanis folytatódik a jövedelemnövekedés, hamarosan a jelenlegi árszinten is újra nőhet a kereslet.

„Nincs definiálható kockázat a lakáspiacon, egyedül a demográfiai helyzet okoz bizonytalanságot, tehát az elmaradó népességnövekedés és az elvándorlás. A piacon önkorrekció zajlik; a NAV OTP által feldolgozott, a tavalyi évre eddig beérkezett adatai szerint az előző év hasonló időszakához képest országosan 17, Budapesten 33, a megyeszékhelyeken 15 százalékos forgalomcsökkenés volt 2019-ben, és csak a községekben fordult pozitívba a mutató (+1 százalék)” - mondja az elemző. Az új szuperállampapír, a MÁP Plusz a közel 5 százalékos hozamával elszívta a befektetőket, a főváros betelt, és a falusi csok is kifelé terelte az érdeklődőket, nem csoda, hogy a családi házas forgalom átlépte az ötven százalékos küszöböt az eladásokon belül a társasházi lakások kárára.

Újra lehet alkudni

Jelenleg ugyan nem látszik még, hogy az eladók alacsonyabb áron hirdetnék még az ingatlanokat, viszont a kereslet és kínálat közötti árolló kinyílásával megnőtt az alku szerepe. „Az alku ugyanakkor természetes része az ingatlanpiaci tranzakcióknak, éppen az alku hiánya volt természetellenes az elmúlt években” - véli Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója. „Egy ingatlanpiaci ciklus nem válságtól válságig tart, a piacok egyensúlyra törekszenek. Már ki sem mondjuk a V-betűs szót.” Az óvatos megfogalmazásnak persze számszerűsíthető haszna lehet az, hogy a hitelfelvevők nem riadnak el, mernek ingatlanba fektetni. A csok-hitelfelvételek közül például minden második az OTP Bankhoz kapcsolódik, és ezen a területen a bank a tavalyinál nagyobb célszámot jelölt ki magának 2020-ra.

Országosan tavaly 15 százalékkal nőttek az ingatlanárak (új és használt lakások piacán együttesen), Budapesten 22 százalékkal. A legdrágább megyeszékhely Győr helyett Debrecen lett. A legdrágább kerület az V. (958 ezer Ft/nm), a legolcsóbb a XXIII. (330 ezer Ft/nm), a legkisebb árnövekedést az I. kerület produkálta 12 százalékkal. Jelenleg 550 olyan, már átadott újépítésű lakás van Budapesten, mely még nem talált gazdára (összehasonlításképpen ez a szám a korábbi években 2-300 körül mozgott, tíz éve viszont 3-4 ezer volt). A budapesti újépítésű lakások népszerű helyszínei továbbra is a IX., XI., XIII. és XIV. kerületek, a 2021-es átadású lakások átlagos irányára már 960 ezer Ft/nm körül alakul az idei 860 ezer Ft/nm helyett. A budapesti rekordot jelenleg egy rózsadombi kis beruházás tartja, ahol a négyzetméterár átlépte a 3 millió forintot.

Az árak stagnálása, néhány éven belül várható lassú csökkenése valamivel alacsonyabb hitelösszegeket jelenthet a jövőben – várhatóan három év múlva -, de egyelőre még a bővülési szakaszban tartunk. „Az ingatlanvásárlások 46 százalékához hitelt vesznek fel a vásárlók. A hitelpiac 2019-es slágerterméke a babaváró kölcsön volt: fél év alatt 50 ezer szerződésen keresztül 470 milliárd forintot helyeztek ki belőle a bankok, aminek markánsan pozitív hatása volt az ingatlanpiacra, miután a hitelek 70 százalékát ingatlancélra fordították az ügyfelek” – mondta Pélyi András, az OTP Pénzügyi Pont országos értékesítési vezetője. Ugyan nincsen pontos számadat arról, hányan fordították a babaváró összegét ingatlanra amiatt, mert a csokos ház építése a tervezetthez képest jóval többe került, de az már kiderült a szakértők számára, hogy a babavárót a várakozásokkal ellentétben nem a csokhoz szükséges építkezési számlák kiváltásához használják, hanem jellemzően önerőbe forgatják az ügyfelek.

Lejjebb mehetnek a bérleti díjak

10 csokhoz jelenleg 7,1 hitelfelvétel társul, és bár pontos számok erre nincsenek, az OTP szakértői szerint a falusi csok felvételét nagyobb arányban oldják meg hitelfelvétel nélkül az ügyfeleik. A falusi csok tavalyi megjelenése a hagyományosan kevésbé keresett északkelet-magyarországi régióban még a Dunántúlnál is jobban megmozgatta az ingatlanpiacot; 360 darab támogatási szerződéssel Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében, 237 szerződéssel pedig Borsod-Abaúj-Zemplén megyében vették fel a legtöbb hitelt, míg országos szinten az első három negyedév adatai alapján kb. 2700 falusi csokos szerződést kötöttek. A júliusban bevezetett falusi csok tényleges hatását viszont majd a 2019. negyedik negyedévi számok beérkezése után lehet felmérni.

Ugyanígy a beérkező negyedik negyedéves adatok támaszthatják majd alá azt is, amiről az ingatlanközvetítők október óta érzékelnek az ingatlanpiaci mozgások egyik legjobb indikátorának számító panellakások kereslete kapcsán. A korábbi árakból most olyan mértékben alkudnának a vevők, melyet az eladók jellemzően még nem képesek elfogadni. Jó hír lehet viszont az albérleti díjakat nyögők számára, hogy mostanában rengeteg olyan új lakás kerül ki a piacra, melyet kiadási szándékkal vásároltak meg, ez pedig lejjebb nyomhatja a bérleti díjakat. A társasházépítésekből felszabaduló munkaerő pedig az optimista forgatókönyv szerint a falusi csokos bővítésekhez, korszerűsítésekhez, illetve a falusi áfa-visszaigénylés lehetőségével élő építkezésekhez csoportosulhat át.

Themes
ICO