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"아직 꾀죄죄한 한강로2가 땅을 주목하라"

[땅집GO] 땅집고 건축주대학 현장 강의

서울 지하철 1호선 용산역에서 4·6호선 삼각지역까지 이어지는 한강로2가 이면 도로는 불과 5~6년 전만 해도 서울 한복판의 대표적인 낙후지역이었다. 특히 용산역 맞은편 한강로 동쪽 지역은 낡은 단독주택과 상가 건물이 밀집해 슬럼화가 심각했다. 2018년 6월에는 이 지역의 4층짜리 상가 건물이 갑자기 붕괴하는 사고도 있었다.

하지만 최근 한강로 2가 이면도로 주변이 서울 강북의 핫 플레이스로 떠오르고 있다. 일본 카레 전문점 '모나미카레', 루프톱을 갖춘 카페 '보일링팟' 등 젊은 층 사이에 인기가 많은 유명 식당과 카페들이 이곳에 줄줄이 입점했다. 불경기지만, 주중에도 20~30대 젊은 층이 이곳으로 몰릴 정도로 상권이 활성화돼 있다. 2014년 3.3㎡(1평)당 4000만원 초반에 100㎡(약 30평) 규모의 근생빌딩이 팔렸는데, 최근에는 1평당 1억2000만원이 넘게 거래된 적도 있다.

◇떠오르는 '핫 플레이스' 한강로2가 골목

한강로 주변에 초고층 주상복합이 들어섰고, 2017년 아모레퍼시픽 신사옥이 입주한 영향이 컸다. 국내 최고의 수익형 건물 건축 교육과정으로 자리 잡은 '땅집고 건축주대학 13기'의 현장 강의가 지난달 18일 이곳에서 진행됐다. 미국에 본사를 둔 글로벌 부동산 중개회사인 리맥스의 부사장이자 건축주대학의 명강사인 노창희씨가 강사로 나섰다.

조선일보 땅집고 건축주대학 13기 수강생들이 지난달 현장 스터디에서 서울 용산구 한강로2가 일대 낡은 건물을 리모델링한 식당·카페들을 둘러보고 있다. 왼쪽 사진은 한 수강생이 한강로2가에 신축하고 있는 지하 1층~지상 4층 규모 꼬마빌딩(홍만식 리슈건축소장 설계).
조선일보 땅집고 건축주대학 13기 수강생들이 지난달 현장 스터디에서 서울 용산구 한강로2가 일대 낡은 건물을 리모델링한 식당·카페들을 둘러보고 있다. 왼쪽 사진은 한 수강생이 한강로2가에 신축하고 있는 지하 1층~지상 4층 규모 꼬마빌딩(홍만식 리슈건축소장 설계).
노 부사장에 따르면 최근 3년(2017~2019년) 동안 한강로2가에서 이뤄진 노후 토지·근생빌딩 거래 건수는 연간 100건 정도다. 이태원, 가로수길 등 기존 '핫 플레이스'들이 주목받기 시작했던 시기와 비교하면 절반에도 못 미치는 수준. 아직 겉보기에 동네가 꾀죄죄해 투자자들 진입이 활발한 편은 아니라는 설명이다. 노 부사장은 "한강로 2가 부동산은 지금도 비싸지만, 공원 개발과 정비창 개발 등 용산 개발이 본격화되면 주변 지역 집값과 함께 골목 상권의 변화도 만만치 않을 것"이라고 말했다. 노 부사장은 수익형 부동산 투자 관점에서 볼 때 ▲강남구 개포동 ▲서초구 양재동 ▲광진구 구의동·화양동 ▲은평구 불광동·연신내 일대를 유망 투자지역으로 꼽았다.

◇건축 부지 매입 전 '지적 측량' 반드시 거쳐야

한강로2가 지도

노 부사장은 건축주대학 강의에서 "건축을 하기 전 부지를 매입할 때 계약 전 '지적 측량' 과정을 거치라고 조언한다"고 말했다. 서울에는 여전히 일제 강점기 때 지은 건물이 서 있는 부지가 있고, 건축법이 허술하던 시기에 지은 건물도 많아 땅의 경계가 불분명한 경우가 많기 때문이다. 이 때문에 내 땅이 옆 필지에 몇 평씩 넘어가 있거나, 내 건물 담벼락이 남의 땅에 서 있는 경우도 부지기수다. 노 부사장은 "예를 들어 지적 측량을 하지 않고 땅을 샀다가는 옆 땅 주인에게 내 땅 일부를 잘라줘야 하는 리스크가 생길 수도 있다"며 "측량 이후 계약서를 작성할 때 지적공부상 토지면적과 실제 지적측량 면적이 다를 경우 그 차액을 누가 부담할 것인지에 대해 명시하는 것이 좋다"고 말했다.

그는 매입하려는 건물이 불법 증·개축을 했는지도 확인하라고 조언했다. 오랫동안 거래가 없는 건물은 소유주가 불법 증·개축을 하는 경우가 많다. 그는 "계약서를 작성할 때 매도자가 해당 공간을 현재 건축법에 맞춰 합법으로 바꿔주거나, 복구한다는 조건을 달고 매수하는 것이 안전하다"고 말했다.

노 부사장은 오는 25일 개강하는 '제 14기 땅집고 건축주대학'에서 '현장 스터디-건축에 적합한 부지·건물 검토 방법'을 주제로 강의한다. 최근 신축·리모델링 건축이 많이 진행되고 있는 현장을 수강생들과 함께 찾아가 건축에 적합한 부동산을 매입하는 노하우에 대해 강의할 예정이다.

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