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Wohnungsmarkt: Einfahrt in den Kopfbahnhof

Analyse und Meinung

Die Bauwirtschaft müsse stets genügend Projekte parallel vorantreiben, da die Realisierung langwierig und unsicher sei, gibt der Autor zu bedenken.

Die Bauwirtschaft müsse stets genügend Projekte parallel vorantreiben, da die Realisierung langwierig und unsicher sei, gibt der Autor zu bedenken. Foto: Gerry Huberty

Das Wesen der Spekulation besteht darin, Werte immer weiter in die Höhe zu treiben. Je höher, umso wackeliger wird das Ganze. Das kennt man ja von der Börse. Gesellt sich dazu kriminelle Energie, ob Suprime oder das Madoffsche Schneeballsystem und das Unglück nimmt seinen Lauf.

Die spekulative Preistreiberei auf dem hiesigen Wohnungsmarkt führt seit Jahren dazu, dass sich Angebot und Nachfrage immer weniger begegnen, da Verkäufer Preise verlangen, welche Kaufinteressenten nicht mehr aufbringen können. Der Zinsanstieg hat diese Entwicklung lediglich beschleunigt. Die Kredite verteuern sich und die verkraftbare Kredithöhe reduziert sich schlagartig.

Der eingetretene Stillstand wäre jedoch auch ohne den Zinsanstieg eingetreten, nur zeitversetzt: weiterer Preisanstieg mit am Ende dem gleichen Resultat. Die Nachfrage nach Wohnraum besteht zwar mehr denn je, sie stürzt jedoch ab, da sie die geforderten Preise beziehungsweise notwendigen Kredite nicht mehr stemmen kann.

Seit der Finankrise 2008 konnte sich die Spekulation im Windschatten der fast Nullzinsen über Jahre austoben.

Zinsschwankungen hat es schon immer gegeben. Zinssätze von über zehn Prozent waren vor der Jahrtausenwende keine Seltenheit. Aufgrund der damaligen Preise kamen trotzdem alle zum Zuge, ob wohlhabend oder weniger. Seit der Finankrise 2008 konnte sich die Spekulation im Windschatten der fast Nullzinsen über Jahre austoben. Dies umso mehr, als mit Bankeinlagen kaum noch Erträge zu erzielen waren, bis hin zu Negativzinsen.

Spekulativ wird jetzt abgewartet. Die einen erhoffen sich eine Beruhigung der Zinsen, um erneut höhere Preise zu erzielen; die anderen spekulieren auf weitere Preissenkungen. Die eine Party ist somit vorerst vorbei. Als Konsequenz wenden sich Wohnungssuchende verstärkt dem Mietmarkt zu. Prompt steigt hier die nächste Party: die Preistreiberei der Mieten. Bis auch hier Mietsuchende nicht mehr mithalten können. Und was dann?

Unabhängig davon führt die Entwicklung auch in die falsche Richtung. Die einzig - sozial - nachhaltige Wohnform ist die der eigenen vier Wände und nicht perspektivlose Mietzahlungen. Umso unverständlicher der weitere Ruf nach Investoren. Sicher sind sie für die Bauwirtschaft interessante Partner. Finanzstark lassen sich so ganze Wohnprojekte aus einer Hand realisieren. Das ist angenehmer als sich mit Einzelkäufern herumzuschlagen, die inzwischen jeden Cent dreimal umdrehen müssen.

Die Suche nach den Schuldigen

Investoren ziehen sich aus laufenden Wohnprojekten zurück, da die Rendite ihnen anscheinend nicht mehr reicht. Die gestiegene Verzinsung der Bankeinlagen bietet sich wieder als Alternative an; und als Druckmittel gegenüber der Politik mit dem Ziel, die Rahmenbedingungen, steuerliche und andere in ihrem Sinne zu beeinflussen. Ein Grund mehr, dass der Wohnungsbau wieder verstärkt für den Eigenbedarf stehen soll und nicht als Anlageform.

Die „Lumpen stinken“ und so beginnt das Gezerre bis hin zur Suche nach Schuldigen. Das Handwerk lebt davon, dass es Arbeit hat; das ist sein ureigenes Betätigungsfeld. Dass dann gerade dieser Berufszweig den Bau und somit sein eigenes Geschäft abwürgen soll, um die Preise weiter in die Höhe zu treiben, ist doch aberwitzig. Ob man noch Personal einstellen will, ist dann die falsche Frage, sondern wohl eher ob man das bestehende überhaupt noch halten kann.

Umso mehr als dass viele an den über 100 Prozent gestiegenen Preisen von Wohnraum und Bauland der letzten Jahre gut verdient haben, ob Baufirmen, Promotoren, Investoren, Makler bis hin zu Privatpersonen. Dabei ist es unwesentlich, ob der Gewinn durch den Erlös realisiert oder als Zuwachs des Vermögens verbucht wurde.

Nicht neu sind die Vorwürfe an Baufirmen und Promotoren, sie besäßen übermäßig viel Bauland. In einer rezenten „Kloertext“-Sendung haben Bürgermeister sehr anschaulich die Problematik der Genehmigungsprozeduren an konkreten Beispielen dargestellt. Erratische Änderungen von Vorgaben bis hin zu immer neuen und teuren Studien. Studien sind sinnvoll, soweit sie Projekte verbessern, aber dann auch weiterbringen; nicht jedoch, wenn sie am Ende nur verschleppen und verhindern.

Die Bauwirtschaft muss somit stets genügend Projekte parallel vorantreiben, da die Realisierung langwierig und unsicher ist. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit über genügend Bauland zu verfügen. 305 Hektar für die fünf größten privaten Entwickler sind nachvollziehbar, aufgrund der hohen Zahl an notwendigen Wohneinheiten sowie den erforderlichen Kompensierungen. Das gilt im Übrigen auch für die öffentliche Hand, Staat und Gemeinden, welche aufgrund der ansteigenden (Bevölkerungs-) Anforderungen die dazu notwendigen Infrastrukturen erweitern müssen.

Eine unbequeme Wahrheit

Am Ende steht eine unbequeme Wahrheit: Laut Liser-Studie sind zwei Drittel allen Baulandes im Besitz von Privatpersonen. Wähler in die Pflicht nehmen ist jedoch nicht so kommod; Ablenkungsvorwürfe an die Adresse anderer schon. Als Beleg die noch immer austehenden Maßnahmen zu Baulandmobilisierung und Leerstand, die laut diverser Aussagen ja so schwierig umsetzbar seien …

In der Natur gilt das Recht des Stärkeren; in der Gesellschaft nennt sich das Einfluss. Der Hebel dazu heißt Geld: „Geld regiert die Welt“. Kein Wunder, dass Entscheidungen sich eher an den 14 Prozent orientieren, die das alles gut finden und nicht an den 82 Prozent, die es längst verstanden haben (Politmonitor-Umfrage).

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Die perverse Konsequenz ist die sich ausbreitende Verarmung. Einerseits lässt sich Armut nie ganz vermeiden. Verunglückte Lebensumstände gepaart mit Krankheit, Drogen, fehlender Ausbildung usw. Andererseits jedoch gehen die meisten Armutsgefärdeten einer regelmäßigen Arbeit nach und kommen trotzdem kaum noch über die Runden. Das teure Wohnen ist der wesentliche Grund. Aufgrund des Reichtums des Landes dürfte Armut eigentlich nur eine marginale Erscheinung sein. Abgeschoben in die Obhut von Hilfsorganisationen und -strukturen ist sie kaum ein Thema im laufenden Wahlkampf. Wobei man bei der Zahl der Betroffenen wohl kaum von einer Nebensache reden kann. Das ist bezeichnend.

Weniger Wachstumsdruck bedeutet Beruhigung der Lage.

Die Lage ist völlig verfahren, die jeweiligen Interessen unvereinbar. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit einer grundsätzlichen Infragestellung unseres Wirtschaftens. Ich kann mich nur wiederholen: Allein eine beherzte Reform unserer Sozialsysteme erlaubt es, den Knoten zu lösen und ein ausgewogenes Wachstum einzuleiten. Weniger Wachstumsdruck bedeutet Beruhigung der Lage.

Um einen unsozialen Kahlschlag geht es dabei nicht, wohl eher um die Infragestellung von überzogenen Ansprüchen. Warum aber soll die Verursacher- und Entscheidergeneration 50 +, altersbedingt vom teuren Wohnen selbst nicht betroffen, sich dazu durchringen?

Ungleichgewicht beim Durchsetzen von Interessen

Der Ausländeranteil von annähernd 50 Prozent der Bevölkerung und 75 Prozent am Arbeitsmarkt führt dazu, dass Entscheidungen zusehends von einer Minderheit bestimmt werden. Stichwort Demokratiedefizit. Das führt notgedrungen zu einem Ungleichgewicht bei der Durchsetzung von Interessen. Als Beweis die steigende Ungleichheit und das Auseinanderdriften der Gesellschaft. Nachvollziehbar, dass manche von mehr Teilhabe nichts wissen wollen: Zementierung von Machtstrukturen - wie gesund das jedoch ist, darf man inzwischen bezweifeln.

Dazu gehört auch die Tabuisierung von Themen, die nicht erwünscht sind. Die Konsequenz: Wenn überhaupt, redet man weltmeisterlich um den Brei und verliert sich in unverbindlichen Aussagen. Wir lösen die Probleme nicht, wir schieben sie im Wesentlichen vor uns her. Sprachlosigkeit und Spiel auf Zeit, wie gehabt. Die Nachkommen werden sich noch an der Erblast „erfreuen“.

Ein Kopfbahnhof ist eine Sackgasse; nur eine Umkehr erlaubt das Verlassen. Denn am Ende des Gleisbetts wartet etwas Unbequemes: der Prellbock, sinngemäß die „Mauer“.

* Der Autor ist Bankangestellter im Ruhestand.