Romania

Cum va afecta programul “Noua Casă” vânzările de locuinţe din Iaşi

Perturbarea economică asociată cu COVID-19 are un impact profund asupra sectorului imobiliar local. Pe măsură ce investitorii imobiliari, proprietarii şi chiriaşii îşi adaptează planurile şi bugetul pentru situaţia actuală, iar cumpărătorii au intrat într-o fază de aşteptare, tranzacţiile în domeniu au înregistrat scăderi semnificative. 

Ultimele statistici puse la dispoziţie de Autoritatea Naţională de Cadastru arată că, pe parcursul lunii mai 2020, au fost vândute doar 109 apartamente în judeţul Iaşi, fiind cel mai mic număr consemnat în ultimii ani în decursul unei luni. Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2019, scăderea este de 54%. Datele mai arată că au fost înregistrate cu 38% mai puţine tranzacţii imobiliare faţă de perioada similară a anului trecut.

La ce ne putem aştepta

Virusul a dezlănţuit, aşadar, un vârtej de efecte economice şi psihologice care par destinate să reducă preţurile locuinţelor în viitorul apropiat, însă este puţin probabil să se întâmple asta. Pentru stimularea dezvoltărilor imobiliare şi a sectorului construcţiilor, Guvernul a modificat celebrul program «Prima Casă», care vine cu o majorare a plafonului pentru locuinţele noi de până 100.000 euro, statul garantând 60% din valoarea creditului, restul banca, avansul de 5% menţinându-se. Până acum limita de preţ era de 66.500 euro şi statul garanta 50% din valoarea creditelor. Mai mult de atât, ultimele declaraţii ale lui Ionel Dancă, şeful Cancelariei Prim-ministrului, arată că se ia în calcul majorarea plafonului şi până la 140.000 euro cel puţin, cu o valoare a garanţiei de 80%.  Unii economişti atrag atenţia că, în acest fel, se va întâmpla exact contrariul: majorarea plafonului pentru creditele luate prin Programul «Noua Casă», aşa cum va fi el redenumit, va duce la o explozie a preţurilor locuinţelor. La ce ar trebui să se aştepte ieşenii în perioada următoare?

Plafonul, adus la condiţiile pieţei

În opinia economistului Bogdan Căpraru, prof.univ.dr. la Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor (FEAA) din Iaşi şi membru al Consiliului Fiscal al României, o eventuală creştere de preţ este relativă. Economic vorbind, este posibilă atât timp cât ar creşte cererea solvabilă de locuinţe şi, mai ales, dacă stocul de imobile noi nu creşte (oferta).

„În analiza noastră ar trebui, însă, să ţinem cont şi de următorii factori. În ultimii ani preţul locuinţelor oricum a crescut şi se impunea o actualizare a plafonului. Sunt opinii care spun că plafonul maxim de 100.000 euro sau 140.000 euro este prea mare, însă trebuie să ţinem seama că preţurile imobiliare diferă de la o localitate la alta! Acest plafon s-ar putea să nu fie mare pentru Bucureşti, Cluj sau chiar Iaşi, de exemplu. Cred că la nivel naţional nu vor fi polarizate foarte multe credite care să susţină achiziţia de locuinţe de asemenea valoare. În al doilea rând, în viitorul apropiat cererea va fi în scădere. Unii clienţi, deşi ar fi eligibili, ar putea amâna achiziţia, din motive de precauţie”, a explicat pentru „Ziarul de Iaşi” Bogdan Căpraru.

Preţurile nu vor fi mărite imediat

De asemenea, arată că o parte a populaţiei şi-a pierdut locul de muncă sau unii au avut veniturile diminuate în urma pandemiei, iar aceştia clar nu vor fi printre cumpărătorii de locuinţe în următoarea perioadă. Totodată, băncile vor fi mult mai precaute în acordarea creditelor. „Va conta decisiv şi dimensiunea plafonului de garanţii. Strategia Programului «Prima Casă» pe termen mediu (2017-2021), elaborată la finalul anului 2016 de către Ministerul Finanţelor Publice, prevede reducerea treptată a volumelor de garanţii. Conform acesteia, până în anul 2020 inclusiv este prevăzut un plafon de garanţii în cuantum de 2 miliarde lei, în scădere de la 2,5 miliarde lei cât a fost în anul 2016, iar în anul 2021 plafonul este prevăzut să fie redus la 1,5 miliarde lei. La rândul lor, dezvoltatorii se vor adapta la noile condiţii. Nu cred că vor mări imediat preţul locuinţelor noi nevândute sau a celor viitoare. Plus, o creştere a preţului pe piaţa imobiliară nu este dăunătoare, dacă ea este una rezonabilă (1-3% pe an). Dimpotrivă, o scădere a preţurilor, mai ales una abruptă, ar putea afecta mersul economiei. Să nu uităm că preţurile sunt determinate atât de ofertă, cât şi de cerere, ajustându-se la evoluţiile acestora”, a amintit economistul.

Se aşteaptă forma finală

Faţă de variantele anterioare ale Programului «Prima Casă», modificările aduse îi vor ajuta pe cei care vor contracta acest tip de credit să poată achiziţiona locuinţe de o calitate mai ridicată. De asemenea, coroborat şi cu modificarea regimului TVA pentru locuinţele noi care a avut loc anul trecut, dezvoltatorii s-ar putea reorienta către construcţia de locuinţe uni şi multifamiliare mai spaţioase şi cu facilităţi mai numeroase, crede Bogdan Căpraru. „În primul rând, trebuie să lămurim faptul că avem ca informaţie în spaţiul public, deocamdată, un proiect de ordonanţă de urgenţă privind modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009. De asemenea, avem şi declaraţia şefului Cancelariei Prim-ministrului de la briefing-ul de presă de după şedinţa de guvern de zilele trecute, care a adus în discuţie alte cifre faţă de textul propunerii de ordonanţă. Urmează să vedem forma finală şi, nu în ultimul rând, normele metodologice. Deocamdată, ce putem vedea este o modificare a plafoanelor de preţ a locuinţelor acceptate şi de garantare diferenţiate funcţie de vechimea locuinţelor ce urmează a fi achiziţionate prin acest program. Astfel, pentru locuinţele noi poate ajunge până la 100.000 euro (140.000 euro în varianta declaraţiei şefului Cancelariei Prim-ministrului), statul garantând 60% (80% în varianta lui Ionel Dancă) din valoarea creditului, restul banca. Până acum limita de preţ era de 66.500 euro şi statul garanta 50% din valoarea creditelor. Pentru locuinţele vechi, limita a crescut la 70.000 euro, de la 57.000 euro, iar garanţia statului de la 40%, la 50%”, a precizat Căpraru.

Condiţii de calitate

Din perspectiva sa, acest lucru va avea un impact pozitiv pe termen lung în ceea ce priveşte reînnoirea fondului locativ, în prezent oamenii blamând locuinţele construite în perioada comunistă, ca fiind mici, prost construite şi inestetice. În ultimii ani, dezvoltatorii au construit locuinţe care să se încadreze în limitele de preţ mai sus menţionate - mai mici, cu facilităţi minimale etc. -, iar creşterea plafonului de preţ ar putea duce la o „primenire” a stocului de imobile noi, consideră economistul. „Programul ar trebui să impună şi unele condiţii de calitate a imobilelor. În acelaşi context, trebuie să ţinem seama şi de împrejurările provocate de criza sanitară din prezent. Programul ar putea ajuta piaţa imobiliară în perioada următoare. O decelerare a tranzacţiilor pe această piaţă ar afecta creşterea economică, şi aşa lovită de închiderea unor afaceri pe perioada pandemiei. Conform sondajului realizat de Institutul Naţional de Statistică, doar două treimi dintre firmele din sectorul de construcţii puteau estima în luna aprilie 2020 evoluţia viitoare a activităţii, iar dintre acestea peste 60% anticipează o reducere semnificativă (peste 25%) sau chiar o închidere a activităţii în perioada următoare. În plus, aproximativ 8% din contractele de muncă în domeniul construcţiilor au fost încetate, indicând dificultăţi pentru firmele din acest sector de a-şi acoperi cheltuielile curente”, a punctat Căpraru.

Restanţele la aceste credite sunt mai reduse

Totuşi, reprezentanţii Fondului Monetar Internaţional (FMI) atrăgeau atenţia în urmă cu doi ani asupra efectelor «Prima Casă» în cadrul Programului de evaluare a sectorului financiar, respectiv că «Prima Casă» duce la „apariţia unor vulnerabilităţi în sistemul financiar” din România şi „creşte expunerea indirectă a sectorului bancar la sectorul de stat”, arătând că influenţa programului ar trebui să fie diminuată. Ce repercusiuni ar putea fi dacă „sfaturile” FMI sunt în continuare trecute cu vederea? „În primul rând, trebuie să ţinem seama că împrejurările din prezent sunt diferite de cele din urmă cu doi ani. Toate ţările afectate de pandemie au bugetele publice în chingi şi derulează programe de relansare economică. În cazul Programului «Prima Casă» în varianta veche şi cea propusă de actualul guvern (cel puţin propunerea actuală), vorbim de garantarea statului, nu de subvenţionare/finanţare directă. Garanţiile se transformă în cheltuială publică doar dacă creditul nu mai este rambursat de debitor. Dar şi atunci, în caz că debitorul nu îşi va plăti ratele şi creditul devine neperformant, el este executat silit ca orice debitor, Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii recuperând partea sa de garanţie în urma vânzării locuinţei ipotecate. De asemenea, în ultimii doi ani, BNR a modificat regulamentul de acordare a creditelor pentru populaţie, reducând gradul de îndatorare maxim, iar băncile au devenit şi ele mai restrictive în acordarea creditelor. Statistic vorbind, rata creditelor neperformante pentru acest produs este mult mai mică decât produsul standard. După ce vom trece de această criză şi creşterea economică va fi reluată, vom vedea care va fi soarta acestui program”, a conchis economistul Bogdan Căpraru.

Notă: Bogdan Căpraru este prof.univ.dr la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi şi membru al Consiliului Fiscal al României. Opiniile exprimate sunt opinii personale ale autorului şi nu implică instituţiile cu care acesta este asociat.

Football news:

I would not be surprised if Pochettino is appointed in less than 3 days. Ex-Barca winger Carrasco on the club's new coach
Alaba about Mueller: we are Glad that Bayern have such a player
Jordi Cruyff replaced Donadoni at the head of China's Shenzhen
Tiago Pro 8:2 with Barca: Bayern haven't won anything yet
Bartomeu's future in Barcelona will be discussed by the Board of Directors next week
CSKA is ready to offer 7 million euros for defender Fuchs. Internacional wants 10 million^. CSKA intends to acquire the Central defender of Internacional Bruno Fuchs, who is also claimed by Monaco and Lille
Goretska Pro 8:2 with Barca: This is only the first of three steps