Hậu cú sốc Cocobay Đà Nẵng, "biệt dược" nào cho condotel?

Sau vụ Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng mua condotel, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên, chính quyền không thể chạy theo nhà đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch condotel thành chung cư.

Xung quanh câu chuyện xây dựng hành lang pháp lý cho căn hộ condotel đang được các bộ ngành triển khai, PV báo Người Đưa Tin đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Thưa ông, phản ứng của các nhà đầu tư và các chuyên gia sau vụ việc Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận như thế nào?

Có thể nói, sự việc công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo ngưng chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ condotel cùng với trước đó, tháng 8/2019, chủ đầu tư dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận 15%/năm cho khách hàng là một “cú sốc nặng" cho thị trường bất động sản.

Vụ việc này đã gây thiệt hại nghiêm trọng quyền lợi khách hàng, cũng là hồi chuông cảnh báo đối với loại hình căn hộ này.

Nó đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường condotel phát triển minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Sau cú sốc này, một số ý kiến cho rằng có thể chuyển đổi condotel thành chung cư. Quan điểm của ông ra sao?

Đến nay, bộ Xây dựng đã có dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó, có loại hình căn hộ condotel. Nhưng cần có quy định như thế nào để đảm bảo condotel không bị biến tướng thành nhà ở là vấn đề cần nghiên cứu kỹ.

Trước tiên cần xác định rõ condotel được xây dựng trên đất du lịch. Theo quy định của luật Đất đai, đất du lịch là đất phi nông nghiệp, chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình.

Quy định này đặt ra để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.

Đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương.

Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.

Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch.

Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Như vậy, đề xuất của hiệp hội Bất động sản TP.HCM là gì?

Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.

Về thủ tục hành chính, sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho “khách hàng. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

Còn đối với quá trình huy động vốn, khung pháp lý cần làm rõ ràng như thế nào để hạn chế rủi ro cho khách hàng?

Về việc huy động vốn căn hộ condotel, luật Kinh doanh bất động sản cho các chủ đầu tư dự án condotel “có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, bao gồm căn hộ condotel.

Tuy nhiên, đối với quy định điều kiện bán căn hộ condotel lại lỏng lẻo hơn các loại hình khác.

Chẳng hạn, không yêu cầu chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện được huy động vốn; không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng...

Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định các hành vi có liên quan đến việc bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai trước thời điểm giao kết hợp đồng.

Như: đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… nên các chủ đầu tư dự án condotel đã tận dụng tối đa các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng.

Vì thế, chúng tôi đề nghị bổ sung quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản condotel hình thành trong tương lai trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng...

Cảm ơn ông!