Suomen asuntokaupassa on nähty lokakuussa poikkeuksellisen kova rysähdys: Nordean mukaan vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat viime kuussa 23 prosenttia edellisen vuosikymmenen lokakuiden keskiarvoon verrattuna.
Ja vielä rajumpaa rytinää on edessä: Nordean arvion mukaan asuntojen hinnat laskevat noin viisi prosenttia seuraavan vuoden aikana.
Kuinka iso ongelma korkojen nousu ja asuntojen hintojen lasku lopulta ovat tavalliselle suomalaiselle?
Pankit stressitestaavat asuntolainan hakijat kuuden prosentin korkotasolla, mihin on vielä nykykoroilla matkaa. Laskennallisia stressitestejä laadittaessa ei ole kuitenkaan voitu ottaa huomioon kaikkia niitä yllättäviä kuluja, joiden nousua kuluttajien pitää pystyä talvella ja ensi vuonna kuittaamaan. Monella viitekoron nousu on vasta edessä.
Otetaan kuvitteellinen, mutta täysin realistinen esimerkkiperhe, joka asuu Helsingissä 120-neliöisessä omakotitalossa. Vielä vuosi sitten he olisivat saaneet määräaikaisen sähkösopimuksen alle kuuteen senttiin kilowattitunnilta. Jos he tekisivät sopimuksen nyt, hinta olisi yli kuusinkertaistunut 37,6 senttiin kilowattitunnilta. Motivan tekemässä esimerkkilaskelmassa 120-neliöisen sähkölämmitteisen omakotitalon vuosikulutus on 18 900 kilowattituntia. Aiemmalla sähkönhinnalla kuukausikulu olisi ollut 94,5 euroa, uuden sopimuksen hinnalla mojovat 592 euroa – siis liki 500 euroa kuussa enemmän.
Myös ruuan hinta nousee PPT:n ennusteen mukaan noin 11 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Nelihenkisellä, keskimäärin 850 euroa kuussa ruokaan käyttävällä perheellä, tämä tarkoittaa kuukausitasolla lähes satasen lisäystä ruokalaskuun.
Lisätään laskelmaan seuraavaksi polttoaine. Dieselin hinta on kivunnut vuodessa keskimäärin 1,63 eurosta 2,17 euroon litralta. Jos sama esimerkkiperhe ajaa kuusi litraa satasella kuluttavalla autollaan tyypilliset 15 000 kilometriä vuodessa, nousevat perheen kuukausittaiset polttoainekulut 122 eurosta 162 euroon – yhteensä noin 40 euroa.
Ja viimeisenä mukaan vielä asuntolainakulut. Esimerkkiperheellä on lyhennettävää jäljellä 300 000 euroa, ja 20 vuoden laina on sidottu 12 kuukauden vaihtuvakorkoiseen euriboriin. Vuosi sitten perheen korkokulut olivat miinuksella, jolloin he maksoivat vain marginaalin (0,5%) verran lainakuluja. Lainan kuukausierä oli 1314 euroa kuussa. Nyt korot ovat pompanneet yli 2,8 prosenttiin, mikä nostaa perheen kuukausierää 400 eurolla yli 1740:een euroon.
Vuosi sitten esimerkkiperheen kuukausittaiset kokonaiskulut olivat 2 380 euroa. Nyt ne ovat 3 437 euroa – siis 1000 euroa enemmän.
Laskelmassa pitää toki ottaa huomioon, että ensi vuoden uusi sähkövähennys toisi perheelle noin 900 euron vuosihelpotuksen ja sähkön alv:n alennus noin 250 euron säästön. Nämä auttaisivat perhettä keskimäärin 100 eurolla kuussa. Jos yleisen tason parin prosentin palkkojen nousu otetaan huomioon ja perhe on keskituloinen, heidän tilanteensa paranee reilulla 50 eurolla kuussa.
Laskelma on pysäyttävä: 850 euroa kuussa enemmän menoja.
Voiko tilanne vielä huonontua?
Pahin uhkakuva on, että ennustetusta taantumasta tulisikin odotettua jyrkempi. Silloin työttömyys pahenisi selvästi ja asuntovelalliset joutuisivat pakkomyymään asuntojaan, kuten 1990-luvun lamassa.
Vaikka ensi vuosi näyttää vielä utuiselta, kukaan ei silti odota talouteen liittyvää syvää lamaa tai massatyöttömyyttä. Tilanne on kuitenkin paljon parempi kuin 30 vuotta sitten.
Yksi ero menneisiin aikoihin kuitenkin on – asuntovelallisen kannalta huonompaan suuntaan. Vielä 2011 asuntovelan korkomenot olivat täysin verovähennyskelpoisia, mikä nykyisellä korkotasolla olisi tarkoittanut esimerkkiperheellemme 2940 euron helpotusta vuositasolla eli 245 euroa kuussa.
Korkokulut purevat asuntovelallista siis aivan eri tavalla kuin vaikka 10 vuotta sitten. Vuokraturvan toimitusjohtajan Timo Metsolan mukaan tilanne on ensi vuonna se, että korkojen nousu neljään prosenttiin tuntuisi kukkarossa samalta kuin verovähennysten kulta-aikana kuuden prosentin korkojen maksu.
Eurooppalaiset perheet elävät poikkeuksellista aikaa nousseiden arjen kulujen kanssa. Suomessa erityisen rajulta tuntuu se, että asuntolainat on sidottu poikkeuksellisen laajasti vuosittain vaihtuvaan viitekorkoon. Esimerkiksi muissa Pohjoismaissa omaan asuntoon otetun lainan korkoja saa vähentää verotuksessa, mikä tasoittaa korkojen nousun vaikutusta.
On ihme, jos asuntolainan korkovähennyksen palauttaminen ei jollain tasolla palaa keskusteluun eduskuntavaalien alla. Määräaikainen sähkövähennys on hyvä esimerkki toimesta, jolla hyvinvointivaltio voi reagoida hetkelliseen kriisiin ja auttaa ahdingossa olevia todellisten kasvaneiden kulujen mukaan – ilman, että valtion veropohja kokee laajempaa ja pitkäaikaisempaa kolausta.
